Con mucho retraso, finalmente se ha publicado en el BOE de 16 de marzo de\u00a0 2019 la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”) que tiene como objeto la transposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de febrero de 2014, que entrar\u00e1 en vigor el 16 de junio de 2019 y que implica una reforma sustancial de la regulaci\u00f3n actual de los pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos inmobiliarios (en particular, de los hipotecarios)-<\/p>\n
Entre otras medidas, la nueva ley establece el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortizaci\u00f3n anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un cr\u00e9dito.<\/p>\n
A continuaci\u00f3n, le exponemos de manera resumida los puntos claves de la nueva Ley.<\/p>\n
La Ley solo se aplica a los contratos de pr\u00e9stamo (aquellos en los que el prestamista concede o se compromete a conceder un pr\u00e9stamo en forma de pago aplazado, cr\u00e9dito u otra facilidad de pago similar) que re\u00fanan las siguientes tres caracter\u00edsticas:<\/p>\n
(i) que el pr\u00e9stamo sea concedido por personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que intervienen en el mercado de servicios financieros con car\u00e1cter empresarial o profesional (incluida la intervenci\u00f3n con car\u00e1cter ocasional siempre que responda a una finalidad exclusivamente inversora);<\/p>\n
(ii) que el prestatario, el fiador o garante sea una persona f\u00edsica (no necesariamente consumidor); y<\/p>\n
(iii) que el contrato tenga por objeto:<\/p>\n
(a) la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria u otro derecho real de garant\u00eda sobre un inmueble de uso residencial (incluidos, a estos efectos, trasteros, garajes y cualesquiera otros elementos que cumplan una funci\u00f3n dom\u00e9stica, esto es, al servicio de una vivienda); o<\/p>\n
(b) la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo (con o sin garant\u00eda real) para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que, en este caso, el prestatario, el fiador o garante sea consumidor.<\/p>\n
Asimismo, la Ley tambi\u00e9n es de aplicaci\u00f3n a la intermediaci\u00f3n en cualquiera de los contratos de pr\u00e9stamo comprendidos en su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n
No ser\u00e1 sin embargo de aplicaci\u00f3n<\/strong> a los contratos de pr\u00e9stamo:<\/p>\n La Ley contiene una regulaci\u00f3n detallada de la fase precontractual (incluida la publicidad) con el fin de que el consumidor pueda tomar una decisi\u00f3n fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de pr\u00e9stamo.<\/p>\n Para ello, se regula la informaci\u00f3n b\u00e1sica que deber\u00e1 figurar en la publicidad de los pr\u00e9stamos inmobiliarios, as\u00ed como la obligaci\u00f3n del prestamista o del intermediario de ofrecer la informaci\u00f3n personalizada y, en particular, la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n precontractual que debe proporcionarse necesariamente con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de 10 d\u00edas a la firma del contrato.<\/p>\n Atenci\u00f3n.<\/strong> Las novedades en la fase precontractual no ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (pero s\u00ed respecto de la novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n de estos contratos).<\/p>\n Toda publicidad relativa a los contratos de pr\u00e9stamo que indique un tipo de inter\u00e9s o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del pr\u00e9stamo para el prestatario deber\u00e1 especificarse de forma clara, concisa y destacada. Los contratos se facilitar\u00e1n, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electr\u00f3nico.<\/p>\n Los prestamistas inscribir\u00e1n en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n, as\u00ed como en sus p\u00e1ginas web, si la tienen o en sus establecimientos abiertos al p\u00fablico en caso contrario las cl\u00e1usulas contractuales utilizadas en los contratos de pr\u00e9stamo inmobiliario que tengan el car\u00e1cter de condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de cr\u00e9dito o su representante designado ofrecer\u00e1n al prestatario la informaci\u00f3n personalizada que necesite para comparar los pr\u00e9stamos disponibles en el mercado con suficiente antelaci\u00f3n, (no inferior a 10d\u00edas naturales), respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de pr\u00e9stamo, por medio de la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN).<\/p>\n Asimismo, los prestamistas deber\u00e1n evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de pr\u00e9stamo, teniendo en cuenta que la incorrecta evaluaci\u00f3n de la solvencia no otorgar\u00e1 al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de pr\u00e9stamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la informaci\u00f3n. Para ello pueden consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Informaci\u00f3n de Riesgos del Banco de Espa\u00f1a o de entidades privadas.<\/p>\n Atenci\u00f3n.<\/strong> El cliente dispondr\u00e1 de su contrato un m\u00ednimo de diez d\u00edas antes de la firma y, adem\u00e1s, el notario deber\u00e1 resolver todas sus dudas, comprobar que no hay cl\u00e1usulas abusivas y ratificar que el titular entiende lo que est\u00e1 contratando. Adem\u00e1s de informar m\u00e1s y mejor al cliente, el banco deber\u00e1 evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado, consultando el historial crediticio del cliente en el Banco de Espa\u00f1a. Y se limitan los incentivos a los trabajadores por vender m\u00e1s cr\u00e9ditos.<\/p>\n Se establecen los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario, que se comprobaran por el notario autorizante de la escritura.\u00a0 Los siguientes gastos se distribuir\u00e1n del siguiente modo:<\/p>\n L<\/strong>a Ley prev\u00e9 la posibilidad de pactar una comisi\u00f3n de apertura, que se devengar\u00e1 una sola vez y englobar\u00e1 la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci\u00f3n o concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n La Ley contempla el derecho del prestatario de reembolsar anticipadamente total o parcialmente el pr\u00e9stamo, un plazo de comunicaci\u00f3n previa (que no podr\u00e1 exceder de un mes) y la obligaci\u00f3n del prestamista de informar al prestatario que ha manifestado su voluntad de reembolsar anticipadamente de determinados extremos relevantes para tomar esta decisi\u00f3n.<\/p>\n Se modifica tambi\u00e9n la compensaci\u00f3n para el prestamista por el reembolso anticipado, que difiere seg\u00fan el tipo de pr\u00e9stamo y que no podr\u00e1 exceder de los siguientes porcentajes:<\/p>\n (a) Durante los cinco primeros a\u00f1os de vigencia del pr\u00e9stamo, no podr\u00e1 exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.<\/p>\n (b) Durante los tres primeros a\u00f1os de vigencia del pr\u00e9stamo, no podr\u00e1 exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.<\/p>\n (a) Durante los tres primeros a\u00f1os de vigencia del pr\u00e9stamo, no podr\u00e1 exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.<\/p>\n (b) Tras los tres primeros a\u00f1os de vigencia del pr\u00e9stamo, no se podr\u00e1 exigir compensaci\u00f3n alguna.<\/p>\n (a) Durante los diez primeros a\u00f1os de vigencia del pr\u00e9stamo, no podr\u00e1 exceder del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.<\/p>\n (b) A partir de los diez primeros a\u00f1os de vigencia, no podr\u00e1 exceder del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.<\/p>\n La Ley incluye una norma imperativa sobre los intereses de demora: ser\u00e1 el inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s tres puntos porcentuales.<\/p>\n La Ley permite la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos en moneda extranjera y reconoce el derecho del prestatario a convertir el pr\u00e9stamo a una moneda alternativa, que podr\u00e1 ser: la moneda en la que reciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayor\u00eda de los activos con los que devolver\u00e1 el pr\u00e9stamo; la moneda del Estado miembro en el que resida a la fecha de la contrataci\u00f3n o de solicitud de la conversi\u00f3n. Este derecho es irrenunciable, salvo que el prestatario no tenga la consideraci\u00f3n de consumidor, en cuyo caso las partes podr\u00e1n pactar mecanismos de limitaci\u00f3n del riesgo de tipo de cambio distintos.<\/p>\n Se modifica la Ley Hipotecaria en varios puntos de inter\u00e9s como son los siguientes:<\/p>\n Atenci\u00f3n. <\/strong>La nueva regulaci\u00f3n del vencimiento anticipado es de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley que incluyan una cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, salvo que (i) el deudor alegue que esta cl\u00e1usula contempla un r\u00e9gimen de vencimiento m\u00e1s favorable para \u00e9l o (ii) el vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (con independencia de si, como consecuencia del vencimiento, se inici\u00f3 o no un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, o si este procedimiento est\u00e1 suspendido o no).<\/p>\n La Ley proh\u00edbe, con car\u00e1cter general, las pr\u00e1cticas vinculadas (ofertas en las que el pr\u00e9stamo no puede contratarse sin la contrataci\u00f3n de otro producto ofrecido conjuntamente por el prestamista), salvo en determinados casos.<\/p>\n La excepci\u00f3n m\u00e1s relevante es la posibilidad de que el prestamista exija la suscripci\u00f3n de p\u00f3lizas de seguro en garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones de pago, as\u00ed como de un seguro de da\u00f1os del inmueble hipotecado. En este caso, el prestamista deber\u00e1 aceptar p\u00f3lizas alternativas de otros proveedores que ofrezcan unas condiciones y nivel de prestaciones equivalentes. Adem\u00e1s, la cancelaci\u00f3n del pr\u00e9stamo conllevar\u00e1 la extinci\u00f3n del seguro (salvo que el prestatario decida mantenerlo) y el derecho del prestatario al extorno de la parte de la prima no consumida.<\/p>\n Por otro lado, se permiten las pr\u00e1cticas combinadas (ofertas en las que el pr\u00e9stamo puede contratarse, aunque a un precio m\u00e1s caro para el consumidor, sin la contrataci\u00f3n de otro producto ofrecido conjuntamente por el prestamista). Los productos deber\u00e1n ofrecerse claramente por separado para que el prestatario pueda advertir la diferencia entre ambas ofertas.<\/p>\n En ambos casos, la Ley establece obligaciones de transparencia espec\u00edficas para este tipo de pr\u00e1cticas y los concretos elementos sobre los que se debe informar al prestatario (que se trata de una pr\u00e1ctica vinculada o combinada, el coste, beneficio y riesgo de p\u00e9rdidas del producto, los efectos de su no contrataci\u00f3n o de la cancelaci\u00f3n del pr\u00e9stamo y las diferencias entre oferta combinada y por separado).<\/p>\n Quedan prohibidas, de manera que no se puede fijar un l\u00edmite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de inter\u00e9s.<\/p>\n Por tanto, A partir de la entrada en vigor de la Ley, estas cl\u00e1usulas dejar\u00e1n de ser v\u00e1lidas en los nuevos contratos (con independencia de su transparencia). Asimismo, se contempla expresamente que el inter\u00e9s remuneratorio no podr\u00e1 ser negativo. Se cierra as\u00ed el debate originado sobre la posibilidad de que el prestamista tuviera que pagar al prestatario a ra\u00edz de los valores negativos de los \u00edndices de referencia (el eur\u00edbor).<\/p>\n Las comisiones tambi\u00e9n var\u00edan al cambiar un pr\u00e9stamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo hace entre productos de la misma entidad (novaci\u00f3n), se podr\u00e1n aplicar una comisi\u00f3n de hasta un 0,15% como m\u00e1ximo durante los tres primeros a\u00f1os de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. Adem\u00e1s, el cliente podr\u00e1 subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecer\u00e1 un mecanismo de compensaci\u00f3n basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.<\/p>\n La Ley de Cr\u00e9dito Inmobiliario opta por hacer recaer los refuerzos previstos relativos a la informaci\u00f3n que debe recibir el prestatario (que se extienden ahora expresamente al fiador o garante del pr\u00e9stamo que sea persona f\u00edsica) sobre los fedatarios p\u00fablicos (los notarios).<\/p>\n Una vez el consumidor haya decidido cu\u00e1l es la entidad financiera y el cr\u00e9dito m\u00e1s adecuado a sus intereses deber\u00e1 comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telem\u00e1ticos, toda la documentaci\u00f3n relacionada con el pr\u00e9stamo. Es entonces cuando el notario deber\u00e1 explicar al consumidor los aspectos m\u00e1s relevantes del pr\u00e9stamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.<\/p>\n Seguidamente redactar\u00e1 un acta notarial que ser\u00e1 gratuita, en la que dejar\u00e1 constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, as\u00ed como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.<\/p>\n Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n\n
Informaci\u00f3n precontractual y publicidad de los pr\u00e9stamos inmobiliarios<\/h2>\n
Gastos del pr\u00e9stamo<\/h2>\n
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Comisi\u00f3n de apertura<\/h2>\n
Reembolso anticipado<\/h2>\n
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\u00bfC\u00f3mo se regulan los intereses de demora?<\/h2>\n
Pr\u00e9stamos en moneda extranjera<\/h2>\n
Desahucios o cl\u00e1usula de vencimiento anticipado<\/h2>\n
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Pr\u00e1ctica de ventas vinculadas y combinadas<\/h2>\n
Cl\u00e1usulas suelo<\/h2>\n
Novaci\u00f3n y subrogaci\u00f3n<\/h2>\n
Nuevo papel del notario<\/h2>\n