{"id":19425,"date":"2025-01-17T13:30:54","date_gmt":"2025-01-17T12:30:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=19425"},"modified":"2025-01-17T13:30:54","modified_gmt":"2025-01-17T12:30:54","slug":"que-gastos-son-deducibles-en-el-irpf-al-cambiar-la-hipoteca-de-un-inmueble-arrendado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/que-gastos-son-deducibles-en-el-irpf-al-cambiar-la-hipoteca-de-un-inmueble-arrendado\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 gastos son deducibles en el IRPF al cambiar la hipoteca de un inmueble arrendado?"},"content":{"rendered":"<p>La DGT aclara la deducibilidad en el IRPF de los gastos asociados a la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario y su sustituci\u00f3n por uno nuevo en inmuebles arrendados. \u00bfCu\u00e1les son los gastos que puedes deducir y qu\u00e9 condiciones debes cumplir? Te lo explicamos\u2026<\/p>\n<p>La optimizaci\u00f3n de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF pasa por comprender qu\u00e9 gastos relacionados con la financiaci\u00f3n de los inmuebles arrendados pueden ser deducibles. En este contexto, la Direcci\u00f3n General de Tributos (DGT) ha emitido la consulta vinculante V2165\/2024, en la que analiza la posibilidad de deducir ciertos gastos asociados a la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario para sustituirlo por otro con mejores condiciones.<\/p>\n<p>La consulta vinculante V2165\/2024, de 9 de octubre de 2024, aborda el caso de una contribuyente propietaria de un inmueble arrendado. La propietaria eval\u00faa cancelar el pr\u00e9stamo hipotecario que grava dicho inmueble y contratar uno nuevo con una entidad bancaria diferente, aprovechando condiciones m\u00e1s ventajosas. Esta operaci\u00f3n conlleva los siguientes gastos:<\/p>\n<ul>\n<li>Comisiones bancarias por la cancelaci\u00f3n anticipada del pr\u00e9stamo actual.<\/li>\n<li>Gastos de notar\u00eda y registro relacionados con la cancelaci\u00f3n de la hipoteca.<\/li>\n<li>Costes de tasaci\u00f3n del inmueble necesarios para formalizar el nuevo pr\u00e9stamo hipotecario.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La cuesti\u00f3n planteada es si dichos gastos son deducibles como gastos de financiaci\u00f3n en la determinaci\u00f3n en el IRPF del rendimiento neto del capital inmobiliario.<\/p>\n<p>Seg\u00fan el art\u00edculo 23.1 de la Ley del IRPF, son deducibles los gastos necesarios para la obtenci\u00f3n de rendimientos \u00edntegros del capital inmobiliario. En este caso, se considera que los gastos derivados de la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario y la formalizaci\u00f3n de uno nuevo cumplen esta condici\u00f3n, siempre que el nuevo pr\u00e9stamo se destine exclusivamente a amortizar el anterior.<\/p>\n<p>Por tanto, podr\u00e1n deducirse los siguientes gastos:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Comisiones por cancelaci\u00f3n anticipada<\/strong> del pr\u00e9stamo inicial.<\/li>\n<li><strong>Gastos notariales y de registro<\/strong> asociados a la cancelaci\u00f3n de la hipoteca.<\/li>\n<li><strong>Costes de tasaci\u00f3n<\/strong> para constituir el nuevo pr\u00e9stamo hipotecario.<\/li>\n<\/ol>\n<p>No obstante, ser\u00e1 imprescindible demostrar que el nuevo pr\u00e9stamo tiene como \u00fanico fin la amortizaci\u00f3n del anterior y que su v\u00ednculo est\u00e1 relacionado directamente con el inmueble arrendado.<\/p>\n<p><strong>Condiciones y pruebas requeridas<\/strong><\/p>\n<p>Para aplicar estas deducciones, la contribuyente deber\u00e1 acreditar:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Destino del nuevo pr\u00e9stamo<\/strong>: Este debe dedicarse exclusivamente a la cancelaci\u00f3n del anterior, sin que existan interrupciones ni desv\u00edos en su finalidad.<\/li>\n<li><strong>Justificaci\u00f3n documental<\/strong>: Los gastos deber\u00e1n estar respaldados por medios de prueba admitidos en derecho, tales como contratos, facturas o extractos bancarios que demuestren la relaci\u00f3n directa entre el inmueble y el nuevo pr\u00e9stamo.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Los \u00f3rganos de gesti\u00f3n e inspecci\u00f3n de la Administraci\u00f3n Tributaria ser\u00e1n los responsables de valorar las pruebas aportadas.<\/p>\n<p><strong>Aspectos relevantes<\/strong><\/p>\n<p>Es importante tener en cuenta que si el nuevo pr\u00e9stamo incluye un importe adicional no vinculado a la amortizaci\u00f3n del anterior, o si no existe continuidad directa entre ambos, la deducibilidad de los gastos podr\u00eda verse afectada. Por tanto, recomendamos una revisi\u00f3n exhaustiva de la operaci\u00f3n antes de proceder con la solicitud del nuevo pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p><strong>Ejemplo<\/strong><\/p>\n<p>Mar\u00eda es una contribuyente del IRPF que posee un apartamento arrendado en Madrid desde 2018. Este inmueble genera rendimientos \u00edntegros del capital inmobiliario de 12.000 euros anuales. Mar\u00eda desea cancelar el pr\u00e9stamo hipotecario actual que grava este inmueble (con un saldo pendiente de 80.000 euros) para contratar uno nuevo con mejores condiciones financieras.<\/p>\n<p>El nuevo pr\u00e9stamo hipotecario que le ofrece una entidad bancaria tiene un tipo de inter\u00e9s m\u00e1s bajo y unas condiciones m\u00e1s favorables. Sin embargo, el cambio genera una serie de gastos:<\/p>\n<ol>\n<li>Comisi\u00f3n bancaria por cancelaci\u00f3n anticipada del pr\u00e9stamo actual: 800 euros.<\/li>\n<li>Gastos de notar\u00eda y registro para cancelar la hipoteca existente: 600 euros.<\/li>\n<li>Coste de tasaci\u00f3n del inmueble para formalizar el nuevo pr\u00e9stamo: 300 euros.<\/li>\n<li>Gastos de apertura del nuevo pr\u00e9stamo: 500 euros.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Seg\u00fan el art\u00edculo 23.1 de la Ley del IRPF, son deducibles los gastos necesarios para la obtenci\u00f3n de rendimientos del capital inmobiliario. En este caso:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Comisi\u00f3n por cancelaci\u00f3n anticipada<\/strong>: <strong>800 euros<\/strong> \u2192 Deducible, ya que est\u00e1 directamente relacionada con la sustituci\u00f3n del pr\u00e9stamo vinculado al inmueble arrendado.<\/li>\n<li><strong>Gastos de notar\u00eda y registro<\/strong>: <strong>600 euros<\/strong> \u2192 Deducibles, porque son necesarios para cancelar la hipoteca inicial.<\/li>\n<li><strong>Coste de tasaci\u00f3n<\/strong>: <strong>300 euros<\/strong> \u2192 Deducible, ya que la tasaci\u00f3n es imprescindible para la formalizaci\u00f3n del nuevo pr\u00e9stamo.<\/li>\n<li><strong>Gastos de apertura del nuevo pr\u00e9stamo<\/strong>: <strong>500 euros<\/strong> \u2192 <strong>No deducibles<\/strong>, porque no est\u00e1n vinculados a la obtenci\u00f3n de ingresos, sino a la constituci\u00f3n del nuevo pr\u00e9stamo.<\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>Rendimiento \u00edntegro anual del arrendamiento: 12.000 euros<\/li>\n<li>Total de gastos deducibles por la operaci\u00f3n: 1.700 euros (800 + 600 + 300)<\/li>\n<li>Rendimiento neto del capital inmobiliario:<\/li>\n<\/ul>\n<p>2.000\u2009(ingresos)\u22121.700\u2009(gastos\u00a0deducibles)=10.300\u20ac<\/p>\n<p>Mar\u00eda deber\u00e1 conservar los siguientes documentos para acreditar la deducibilidad de los gastos:<\/p>\n<ol>\n<li>Contrato del nuevo pr\u00e9stamo hipotecario.<\/li>\n<li>Justificante de la transferencia utilizada para cancelar el pr\u00e9stamo inicial.<\/li>\n<li>Facturas emitidas por la entidad bancaria, el notario y el tasador.<\/li>\n<li>Extractos bancarios que muestren el uso exclusivo del nuevo pr\u00e9stamo para amortizar el anterior.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>La consulta vinculante V2165\/2024 reafirma que los gastos asociados a la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario y la formalizaci\u00f3n de uno nuevo son deducibles en la medida en que contribuyan a la obtenci\u00f3n de rendimientos del capital inmobiliario. Este criterio refuerza la necesidad de documentar adecuadamente la operaci\u00f3n y su finalidad para garantizar el cumplimiento de los requisitos fiscales.<\/p>\n<p>Si tienes dudas sobre la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica de estas deducciones o necesitas asesoramiento para realizar esta operaci\u00f3n, no dudes en contactarnos.<\/p>\n<p>Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n<p>Un cordial saludo,<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La DGT aclara la deducibilidad en el IRPF de los gastos asociados a la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario y su sustituci\u00f3n por uno nuevo en inmuebles arrendados. \u00bfCu\u00e1les son los gastos que puedes deducir y qu\u00e9 condiciones debes cumplir? 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