{"id":20907,"date":"2026-09-02T14:00:42","date_gmt":"2026-09-02T12:00:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=20907"},"modified":"2026-09-02T14:00:42","modified_gmt":"2026-09-02T12:00:42","slug":"el-teac-cambia-las-reglas-de-la-reinversion-en-vivienda-habitual-para-los-matrimonios-en-gananciales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/el-teac-cambia-las-reglas-de-la-reinversion-en-vivienda-habitual-para-los-matrimonios-en-gananciales\/","title":{"rendered":"El TEAC cambia las reglas de la reinversi\u00f3n en vivienda habitual para los matrimonios en gananciales"},"content":{"rendered":"
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Destinar todo el dinero obtenido por la venta de una vivienda habitual a comprar otra no significa necesariamente que toda la ganancia quede exenta. El TEAC acaba de fijar un criterio especialmente relevante cuando la vivienda vendida pertenec\u00eda \u00fanicamente a uno de los c\u00f3nyuges y la nueva se adquiere conjuntamente.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

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Vender la vivienda habitual y destinar el dinero obtenido a comprar otra suele asociarse a una idea bastante sencilla. Si se reinvierte todo, la ganancia obtenida en la venta puede quedar exenta en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente en la Ley y Reglamento del IRPF.<\/p>\n

Sin embargo, la situaci\u00f3n se complica cuando la vivienda que se vende pertenec\u00eda exclusivamente a uno de los c\u00f3nyuges y la nueva casa se compra conjuntamente durante el matrimonio.<\/p>\n

El Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central (TEAC) ha aclarado esta cuesti\u00f3n mediante su Resoluci\u00f3n RG 5896\/2025, de 13 de julio de 2026. Y el criterio adoptado puede reducir de forma importante la exenci\u00f3n que algunos contribuyentes esperaban aplicar.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 ha decidido exactamente el TEAC?<\/strong><\/p>\n

La cuesti\u00f3n puede entenderse mejor con una situaci\u00f3n bastante habitual. Uno de los c\u00f3nyuges tiene una vivienda privativa, por ejemplo porque la compr\u00f3 antes del matrimonio. La vende y obtiene una determinada cantidad de dinero. Posteriormente, ese importe se utiliza para comprar la nueva vivienda habitual del matrimonio, que pasa a tener car\u00e1cter ganancial.<\/p>\n

Podr\u00eda parecer l\u00f3gico pensar que, si todo el dinero procedente de la venta se ha destinado a la nueva casa, todo ese importe debe considerarse reinvertido.<\/p>\n

El TEAC considera que no necesariamente. Para calcular la exenci\u00f3n hay que atender a la parte de la nueva vivienda que fiscalmente adquiere el contribuyente. Cuando el inmueble tiene car\u00e1cter ganancial y no se acredita una participaci\u00f3n diferente, a efectos del IRPF se atribuye un 50 % a cada c\u00f3nyuge.<\/p>\n

Esto significa que una persona puede haber aportado una cantidad superior a ese porcentaje y, pese a ello, no poder considerar todo el desembolso como reinversi\u00f3n propia.<\/p>\n

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  • Atenci\u00f3n.<\/strong> No hay que confundir el dinero que se destina materialmente a pagar la vivienda con la cantidad que Hacienda admite como reinvertida a efectos de la exenci\u00f3n. Son conceptos que, despu\u00e9s de esta resoluci\u00f3n, pueden no coincidir.<\/li>\n<\/ul>\n

    Reinvertir todo el dinero no garantiza la exenci\u00f3n completa<\/strong><\/p>\n

    Este es probablemente el aspecto m\u00e1s importante de la resoluci\u00f3n. La Ley del IRPF permite excluir de tributaci\u00f3n la ganancia obtenida por la transmisi\u00f3n de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual. Si la reinversi\u00f3n es parcial, tambi\u00e9n ser\u00e1 parcial la exenci\u00f3n.<\/p>\n

    Ahora bien, el TEAC entiende que no basta con seguir el recorrido del dinero. Tambi\u00e9n hay que preguntarse qu\u00e9 derecho de propiedad est\u00e1 adquiriendo realmente quien pretende aplicar el beneficio fiscal.<\/p>\n

    Si un contribuyente paga una cantidad superior a la que corresponde a su participaci\u00f3n en la nueva vivienda, ese exceso no supone, seg\u00fan el Tribunal, que est\u00e9 adquiriendo una parte mayor del inmueble. En la pr\u00e1ctica estar\u00e1 financiando la parte que pertenece al otro titular.<\/p>\n

    Y esa cantidad adicional no puede utilizarse para incrementar su propia exenci\u00f3n por reinversi\u00f3n.<\/p>\n

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    • Atenci\u00f3n.<\/strong> Antes de calcular la ganancia exenta conviene comprobar c\u00f3mo figura adquirida la nueva vivienda. La procedencia privativa del dinero, por s\u00ed sola, no determina el importe que podr\u00e1 computarse como reinversi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

      \u00bfPor qu\u00e9 el r\u00e9gimen de gananciales genera esta situaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n

      Aqu\u00ed aparece una diferencia entre el tratamiento civil y el fiscal que puede resultar algo desconcertante.<\/p>\n

      Desde el punto de vista civil, la sociedad de gananciales no funciona exactamente como una propiedad ordinaria al 50 %. Los c\u00f3nyuges son titulares conjuntamente del patrimonio ganancial y no de una mitad individualizada de cada uno de sus bienes.<\/p>\n

      El IRPF, sin embargo, establece sus propias reglas. El art\u00edculo 11.3 de la Ley del IRPF dispone que los bienes y derechos comunes a ambos c\u00f3nyuges se atribuyen por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique una participaci\u00f3n diferente.<\/p>\n

      Por ello, una vivienda adquirida con car\u00e1cter ganancial puede considerarse fiscalmente perteneciente en un 50 % a cada c\u00f3nyuge, aunque desde una perspectiva estrictamente civil la explicaci\u00f3n de la sociedad de gananciales sea m\u00e1s compleja.<\/p>\n

      Esta diferencia es la que utiliza el TEAC para resolver el problema.<\/p>\n

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      • Atenci\u00f3n.<\/strong> Que una vivienda sea ganancial no significa que, a efectos del IRPF, uno de los c\u00f3nyuges pueda atribuirse autom\u00e1ticamente toda la inversi\u00f3n simplemente porque haya aportado el dinero.<\/li>\n<\/ul>\n

        Un ejemplo permite verlo con bastante claridad<\/strong><\/p>\n

        Uno de los casos examinados resulta especialmente ilustrativo. El contribuyente hab\u00eda transmitido su anterior vivienda habitual por 217.739,72 euros. La nueva vivienda tuvo un coste de adquisici\u00f3n de 170.091,21 euros y el interesado adquiri\u00f3 el 50 %.<\/p>\n

        El TEAR consider\u00f3 que la reinversi\u00f3n computable deb\u00eda limitarse a 85.045,61 euros, es decir, a la mitad del coste de la nueva vivienda.<\/p>\n

        Teniendo en cuenta el importe obtenido en la transmisi\u00f3n una vez realizado el correspondiente ajuste, esa reinversi\u00f3n representaba aproximadamente un 39,07 %.<\/p>\n

        \u00bfEl resultado? La ganancia patrimonial obtenida en la venta no qued\u00f3 completamente exenta. La exenci\u00f3n se aplic\u00f3 \u00fanicamente en esa proporci\u00f3n.<\/p>\n

        El ejemplo muestra bien d\u00f3nde est\u00e1 el riesgo. Haber aportado personalmente una cantidad elevada para comprar la nueva vivienda no implica que toda ella vaya a servir para dejar exenta la ganancia obtenida anteriormente.<\/p>\n

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        • Atenci\u00f3n.<\/strong> En operaciones con importes importantes, la diferencia puede traducirse en una cantidad relevante de IRPF. Es aconsejable hacer los n\u00fameros antes de firmar la nueva compraventa y no cuando llegue el momento de presentar la declaraci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

          El porcentaje de la vivienda anterior y el de la nueva no tienen que coincidir<\/strong><\/p>\n

          La resoluci\u00f3n contiene, adem\u00e1s, una precisi\u00f3n que conviene no perder de vista. El TEAC no dice que una persona que vende el 100 % de una vivienda tenga que comprar necesariamente el 100 % de la siguiente para disfrutar de la exenci\u00f3n. Puede vender una vivienda de su exclusiva propiedad y adquirir solo una parte de la nueva.<\/p>\n

          Lo determinante ser\u00e1 cu\u00e1nto del importe obtenido puede considerarse efectivamente destinado a adquirir su participaci\u00f3n en esa segunda vivienda.<\/p>\n

          Por tanto, el porcentaje de propiedad sigue siendo importante, pero no porque deba coincidir entre ambos inmuebles. Su funci\u00f3n es determinar hasta d\u00f3nde llega realmente la reinversi\u00f3n atribuible al contribuyente.<\/p>\n

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          • Atenci\u00f3n.<\/strong> La exenci\u00f3n puede ser parcial. Que no pueda aplicarse sobre toda la ganancia no significa que se pierda completamente el beneficio fiscal.<\/li>\n<\/ul>\n

            \u00bfQu\u00e9 ocurre si uno de los c\u00f3nyuges aporta mucho m\u00e1s dinero?<\/strong><\/p>\n

            Esta es seguramente una de las situaciones que m\u00e1s dudas puede provocar. Imaginemos que uno de los c\u00f3nyuges vende una vivienda que era exclusivamente suya y aporta 200.000 euros para comprar la nueva casa. El otro aporta una cantidad muy inferior, pero la vivienda se adquiere con car\u00e1cter ganancial y fiscalmente corresponde un 50 % a cada uno.<\/p>\n

            El hecho de que el primero haya desembolsado m\u00e1s dinero no significa, siguiendo el criterio del TEAC, que haya adquirido m\u00e1s propiedad.<\/p>\n

            La cantidad que exceda del valor correspondiente a su participaci\u00f3n puede estar sirviendo para financiar la adquisici\u00f3n atribuible al otro c\u00f3nyuge. Y ese exceso queda fuera de su reinversi\u00f3n a efectos de esta exenci\u00f3n.<\/p>\n

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            • Atenci\u00f3n.<\/strong> Cuando las aportaciones econ\u00f3micas de los c\u00f3nyuges sean muy desiguales, merece la pena estudiar la operaci\u00f3n antes de formalizarla. El modo en que se documente la adquisici\u00f3n puede tener consecuencias fiscales posteriores.<\/li>\n<\/ul>\n

              No es una cuesti\u00f3n exclusiva de los matrimonios<\/strong><\/p>\n

              El razonamiento utilizado por el TEAC va m\u00e1s all\u00e1 de la sociedad de gananciales. El Tribunal busca que situaciones econ\u00f3micamente parecidas reciban un tratamiento fiscal similar.<\/p>\n

              Pensemos en dos hermanos que compran una vivienda al 50 %. Si uno de ellos paga el 80 % del precio, no por ello adquiere autom\u00e1ticamente el 80 % de la propiedad. Parte de lo pagado habr\u00e1 servido para financiar la participaci\u00f3n del hermano.<\/p>\n

              Algo semejante ocurre con una pareja casada en separaci\u00f3n de bienes o con cualquier adquisici\u00f3n en proindiviso.<\/p>\n

              La idea que utiliza el Tribunal es relativamente sencilla. A efectos de la exenci\u00f3n, cada persona debe computar la cantidad destinada a adquirir su propia participaci\u00f3n en la nueva vivienda.<\/p>\n

                \n
              • Atenci\u00f3n.<\/strong> La relaci\u00f3n familiar entre los compradores no altera por s\u00ed misma esta regla. Lo importante ser\u00e1 determinar qu\u00e9 porcentaje adquiere cada contribuyente y cu\u00e1nto ha destinado a adquirir precisamente esa participaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

                Existe margen para acreditar una participaci\u00f3n diferente<\/strong><\/p>\n

                La resoluci\u00f3n tambi\u00e9n deja abierta una cuesti\u00f3n especialmente interesante para la planificaci\u00f3n de futuras operaciones. El art\u00edculo 11.3 de la Ley del IRPF establece la atribuci\u00f3n por mitad de los bienes comunes, pero a\u00f1ade una excepci\u00f3n cuando se justifique otra cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n

                Por tanto, el 50 % no debe interpretarse como una regla absolutamente inamovible para cualquier operaci\u00f3n.<\/p>\n

                Existen distintas formas jur\u00eddicas de articular la adquisici\u00f3n de una vivienda durante la vigencia de la sociedad de gananciales. Dependiendo de las circunstancias, pueden existir participaciones distintas o incluso adquisiciones con componentes privativos y gananciales.<\/p>\n

                Precisamente por ello, cuando uno de los c\u00f3nyuges va a aportar una cantidad considerable procedente de la venta de un bien privativo, conviene analizar previamente c\u00f3mo se realizar\u00e1 la compra y c\u00f3mo quedar\u00e1 configurada jur\u00eddicamente la titularidad.<\/p>\n

                No se trata simplemente de reflejar de cualquier manera un porcentaje m\u00e1s conveniente desde el punto de vista fiscal. La participaci\u00f3n que se pretenda defender deber\u00e1 responder a la realidad jur\u00eddica y econ\u00f3mica de la operaci\u00f3n y poder acreditarse.<\/p>\n

                  \n
                • Atenci\u00f3n.<\/strong> No es aconsejable modificar porcentajes o introducir atribuciones de titularidad \u00fanicamente para obtener una ventaja fiscal. Cualquier participaci\u00f3n diferente debe estar correctamente documentada y ser coherente con la operaci\u00f3n efectivamente realizada.<\/li>\n<\/ul>\n

                  Un criterio que deber\u00e1 tenerse en cuenta a partir de ahora<\/strong><\/p>\n

                  La relevancia de esta resoluci\u00f3n no est\u00e1 \u00fanicamente en el caso concreto. El TEAC ha intervenido porque exist\u00edan posiciones diferentes entre los tribunales econ\u00f3mico-administrativos regionales (TEAR). Mientras Cantabria defend\u00eda la limitaci\u00f3n de la reinversi\u00f3n en funci\u00f3n de la titularidad adquirida, otras resoluciones de la Comunidad Valenciana y Andaluc\u00eda hab\u00edan mantenido planteamientos m\u00e1s favorables al contribuyente.<\/p>\n

                  Con la resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2026, el Tribunal Central unifica el criterio. La conclusi\u00f3n es que la cantidad que puede computarse como reinversi\u00f3n debe guardar correspondencia con el porcentaje de propiedad adquirido en la nueva vivienda. Si se trata de una adquisici\u00f3n ganancial y no se acredita una participaci\u00f3n distinta, fiscalmente se partir\u00e1, con car\u00e1cter general, del 50 % para cada c\u00f3nyuge.<\/p>\n

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                  • Atenci\u00f3n.<\/strong> Las operaciones que se hayan planteado tomando como referencia antiguos criterios favorables de determinados tribunales regionales deben revisarse con especial cuidado.<\/li>\n<\/ul>\n

                    Qu\u00e9 conviene hacer antes de vender y comprar<\/strong><\/p>\n

                    La principal ense\u00f1anza pr\u00e1ctica de esta resoluci\u00f3n es que la planificaci\u00f3n debe realizarse antes de formalizar la nueva adquisici\u00f3n.<\/p>\n

                    Cuando se vende una vivienda privativa y se pretende destinar el dinero a la futura vivienda habitual del matrimonio, no basta con comprobar que se cumplen los plazos de reinversi\u00f3n.<\/p>\n

                    Tambi\u00e9n habr\u00e1 que analizar de d\u00f3nde procede el dinero, qu\u00e9 porcentaje de la nueva vivienda adquirir\u00e1 cada persona, qu\u00e9 car\u00e1cter tendr\u00e1 el inmueble, c\u00f3mo quedar\u00e1 recogida la operaci\u00f3n en la escritura y qu\u00e9 cantidad podr\u00e1 considerarse realmente reinvertida por cada contribuyente.<\/p>\n

                    Hacer esta revisi\u00f3n despu\u00e9s de haber comprado limita considerablemente las posibilidades de organizar correctamente la operaci\u00f3n.<\/p>\n

                      \n
                    • Atenci\u00f3n.<\/strong> Si est\u00e1 pensando en vender su vivienda habitual y adquirir otra conjuntamente con su c\u00f3nyuge, es recomendable estudiar previamente las consecuencias en el IRPF. Una diferencia aparentemente menor en la forma de realizar la compra puede terminar afectando de manera significativa a la ganancia que finalmente quede exenta.<\/li>\n<\/ul>\n

                      Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n

                      Un cordial saludo,<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                      Destinar todo el dinero obtenido por la venta de una vivienda habitual a comprar otra no significa necesariamente que toda la ganancia quede exenta. El TEAC acaba de fijar un criterio especialmente relevante cuando la vivienda vendida pertenec\u00eda \u00fanicamente a uno de los c\u00f3nyuges y la nueva se adquiere conjuntamente. Vender la vivienda habitual y…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20909,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-20907","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias","category-1","description-off"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20907","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20907"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20907\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20910,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20907\/revisions\/20910"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20909"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20907"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20907"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20907"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}