{"id":21050,"date":"2026-10-15T09:04:50","date_gmt":"2026-10-15T07:04:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=21050"},"modified":"2026-10-15T09:04:50","modified_gmt":"2026-10-15T07:04:50","slug":"como-calcular-la-ganancia-patrimonial-por-la-venta-de-inmuebles-de-no-residentes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/como-calcular-la-ganancia-patrimonial-por-la-venta-de-inmuebles-de-no-residentes\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo calcular la ganancia patrimonial por la venta de inmuebles de no residentes?"},"content":{"rendered":"
\n

El\u00a0c\u00e1lculo de las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de\u00a0inmuebles por entidades no residentes plantea distintas cuestiones\u00a0relacionadas con los\u00a0criterios probatorios que deben aplicarse.\u00a0En este contexto, la Administraci\u00f3n no puede dar por hecho un uso concreto del inmueble sin disponer de pruebas suficientes que lo justifiquen.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

\n

La venta de inmuebles situados en Espa\u00f1a por sociedades y otras entidades no residentes<\/strong> puede generar ganancias patrimoniales sujetas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). <\/strong>Su c\u00e1lculo exige determinar correctamente los valores de adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n, teniendo en cuenta las inversiones realizadas, los gastos fiscalmente computables y las amortizaciones que correspondan. En este \u00e1mbito, la documentaci\u00f3n justificativa adquiere especial importancia, puesto que no todos los importes reflejados en las escrituras p\u00fablicas pueden incorporarse autom\u00e1ticamente al c\u00e1lculo de la ganancia patrimonial.<\/p>\n

El Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central (TEAC)<\/strong>, en su Resoluci\u00f3n de 24 de septiembre de 2026, RG 7794\/2023, ha precisado distintos criterios relacionados con estas operaciones.<\/p>\n

1. El valor de adquisici\u00f3n y los costes de construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Con car\u00e1cter general, la ganancia o p\u00e9rdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de transmisi\u00f3n y adquisici\u00f3n del inmueble, conforme a las reglas aplicables del IRNR y de la Ley del IRPF.<\/p>\n

El valor de adquisici\u00f3n comprende el importe satisfecho por la compra, las inversiones y mejoras realizadas y determinados gastos y tributos inherentes a la adquisici\u00f3n, excluidos los intereses, siempre que concurran los requisitos legales. No obstante, para incorporar una inversi\u00f3n al valor de adquisici\u00f3n es necesario acreditar su realidad, importe y naturaleza, as\u00ed como que su coste fue asumido por el contribuyente.<\/p>\n

Esta cuesti\u00f3n ha sido examinada por el TEAC en su Resoluci\u00f3n RG 7794\/2023, en la que una entidad no residente pretend\u00eda incluir el coste de construcci\u00f3n de una vivienda que hab\u00eda adquirido posteriormente.<\/p>\n

El tribunal rechaz\u00f3 esta pretensi\u00f3n porque las obras hab\u00edan sido contratadas y satisfechas por una socia antes de la constituci\u00f3n de la entidad. La escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva no acreditaba que la sociedad hubiera asumido esos costes.<\/p>\n

Por tanto, no procede incorporar al valor de adquisici\u00f3n cantidades satisfechas por terceros cuando no se demuestra que la entidad transmitente soport\u00f3 posteriormente su importe.<\/p>\n

    \n
  • Atenci\u00f3n.<\/strong> Las inversiones y mejoras deben justificarse mediante facturas, documentos de pago u otros medios de prueba. La escritura de obra nueva no acredita, por s\u00ed sola, qui\u00e9n soport\u00f3 econ\u00f3micamente la construcci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

    2. Las amortizaciones y la utilizaci\u00f3n efectiva del inmueble<\/strong><\/p>\n

    El c\u00e1lculo del valor de adquisici\u00f3n puede exigir descontar las amortizaciones fiscalmente computables, de acuerdo con la normativa aplicable. Sin embargo, para determinar su procedencia es necesario examinar el uso del inmueble y las circunstancias que justifican su consideraci\u00f3n fiscal.<\/p>\n

    En la resoluci\u00f3n mencionada, la Administraci\u00f3n hab\u00eda calculado amortizaciones partiendo de que el inmueble, propiedad de una entidad no residente, pod\u00eda haber estado arrendado o cedido a sus socios o administradores durante el tiempo que permaneci\u00f3 en su patrimonio.<\/p>\n

    El TEAC considera que la mera titularidad de un inmueble por una persona jur\u00eddica no permite presumir que haya estado arrendado, cedido o puesto a disposici\u00f3n de terceros.<\/em><\/p>\n

    Cuando la Administraci\u00f3n fundamenta una regularizaci\u00f3n en la existencia de un arrendamiento o cesi\u00f3n, le corresponde acreditar los hechos que sustentan esa conclusi\u00f3n.<\/p>\n

    En el caso examinado, no exist\u00edan pruebas suficientes para considerar que el inmueble hab\u00eda tenido ese destino durante todo el periodo calculado por la Administraci\u00f3n. No obstante, la propia entidad hab\u00eda reconocido en sus alegaciones un periodo de utilizaci\u00f3n de 1.500 d\u00edas, por lo que el tribunal admiti\u00f3 la amortizaci\u00f3n correspondiente exclusivamente a ese intervalo.<\/p>\n

      \n
    • Atenci\u00f3n.<\/strong> La Administraci\u00f3n no puede minorar el valor de adquisici\u00f3n aplicando amortizaciones basadas \u00fanicamente en una utilizaci\u00f3n hipot\u00e9tica del inmueble. Deben existir pruebas o indicios suficientes que permitan acreditar dicha utilizaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

      3. El mobiliario incluido en el precio de transmisi\u00f3n<\/strong><\/p>\n

      La venta de un inmueble puede comprender muebles, instalaciones y otros elementos que las partes valoren separadamente en la escritura de compraventa. Sin embargo, esta diferenciaci\u00f3n no implica necesariamente que el importe atribuido al mobiliario pueda excluirse del valor de transmisi\u00f3n del inmueble a efectos fiscales.<\/p>\n

      Para reconocer una transmisi\u00f3n independiente es necesario acreditar la existencia de los bienes, su adquisici\u00f3n, su valoraci\u00f3n y las circunstancias que permitan considerar que se han transmitido separadamente.<\/p>\n

      El TEAC recuerda que la escritura p\u00fablica acredita las declaraciones realizadas por las partes y el otorgamiento del negocio jur\u00eddico, pero no demuestra por s\u00ed sola la realidad econ\u00f3mica de todos los valores consignados. En el supuesto analizado, la entidad pretend\u00eda descontar del precio de venta una cantidad atribuida al mobiliario existente en la vivienda. El tribunal rechaz\u00f3 esta pretensi\u00f3n porque no se hab\u00edan aportado pruebas suficientes sobre la adquisici\u00f3n de los muebles, su valor y su transmisi\u00f3n independiente del inmueble.<\/p>\n

        \n
      • Atenci\u00f3n.<\/strong> La identificaci\u00f3n de un importe correspondiente al mobiliario en la escritura de compraventa no basta para excluirlo del valor de transmisi\u00f3n. Es necesario disponer de documentaci\u00f3n que justifique la operaci\u00f3n y su valoraci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

        4. La importancia de la prueba en las operaciones inmobiliarias<\/strong><\/p>\n

        La correcta determinaci\u00f3n de la ganancia patrimonial exige conservar la documentaci\u00f3n que permita justificar los importes incluidos en la declaraci\u00f3n tributaria. Conforme al art\u00edculo 105 de la Ley General Tributaria, quien haga valer su derecho debe probar los hechos constitutivos del mismo.<\/p>\n

        Por ello, corresponde al contribuyente acreditar las inversiones, mejoras y dem\u00e1s conceptos que pretenda incorporar al valor de adquisici\u00f3n, as\u00ed como las circunstancias que permitan diferenciar fiscalmente determinados bienes incluidos en la transmisi\u00f3n.<\/p>\n

        Esta obligaci\u00f3n debe distinguirse de la carga que corresponde a la Administraci\u00f3n cuando fundamenta una regularizaci\u00f3n en hechos cuya existencia no ha sido acreditada, como puede ocurrir con un supuesto arrendamiento o cesi\u00f3n del inmueble.<\/p>\n

        En consecuencia, la documentaci\u00f3n contractual, contable y bancaria resulta especialmente relevante para justificar el tratamiento fiscal aplicado.<\/p>\n

          \n
        • Atenci\u00f3n.<\/strong> Antes de declarar la transmisi\u00f3n de un inmueble conviene revisar las escrituras, facturas, justificantes de pago y dem\u00e1s documentos que acrediten los valores utilizados. La falta de pruebas puede dar lugar a regularizaciones tributarias.<\/li>\n<\/ul>\n

          Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          El\u00a0c\u00e1lculo de las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de\u00a0inmuebles por entidades no residentes plantea distintas cuestiones\u00a0relacionadas con los\u00a0criterios probatorios que deben aplicarse.\u00a0En este contexto, la Administraci\u00f3n no puede dar por hecho un uso concreto del inmueble sin disponer de pruebas suficientes que lo justifiquen. La venta de inmuebles situados en Espa\u00f1a por sociedades y…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":21051,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-21050","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias","category-1","description-off"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21050","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21050"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21050\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21052,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21050\/revisions\/21052"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/21051"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21050"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21050"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21050"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}