{"id":12058,"date":"2017-10-02T17:05:55","date_gmt":"2017-10-02T15:05:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=12058\/"},"modified":"2017-10-02T17:48:59","modified_gmt":"2017-10-02T15:48:59","slug":"cambio-uso-local-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/cambio-uso-local-vivienda\/","title":{"rendered":"El Cambio de Uso de Local a Vivienda"},"content":{"rendered":"<h2>El cambio de uso de local a vivienda, \u00bfes necesario el acuerdo un\u00e1nime de la Junta de propietarios?<\/h2>\n<p>Puede ocurrir que el propietario de un local haga obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios.<\/p>\n<p>En esto casos, la comunidad de propietarios puede demandar al propietario del local transformado en vivienda, exigiendo al demandado \u00ab\u00a0a dar el inmueble el uso y destino que ten\u00eda originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda\u00a0\u00bb, y que se declare en su caso \u00ab\u00a0la nulidad de la inscripci\u00f3n registral del cambio de uso del inmueble\u00a0\u00bb, porque para modificar el uso de inmueble (no se trata de una reforma sino de un cambio de local comercial a vivienda) era necesaria la autorizaci\u00f3n de la Comunidad por unanimidad.<\/p>\n<p>Pues bien, la jurisprudencia (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014), como la Direcci\u00f3n General del Registro y Notariado (por ejemplo, Resoluci\u00f3n de la DGRN de 18 de abril de 2017), viene se\u00f1alando que en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al inter\u00e9s general de la comunidad. Ahora bien, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteraci\u00f3n del uso de un inmueble en el \u00e1mbito de la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, que <strong>consten de manera expresa<\/strong>. Adem\u00e1s, a fin de tener eficacia frente a terceros deber\u00e1n estar inscritas en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p>La jurisprudencia se\u00f1ala que existe una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los propietarios no pueden verse privados de la utilizaci\u00f3n de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren m\u00e1s adecuado,\u00a0<em>a no ser que este uso est\u00e9 legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el r\u00e9gimen de dicha propiedad horizontal, su t\u00edtulo constitutivo o su regulaci\u00f3n estatutaria.<\/em><\/p>\n<p>La consecuencia de la argumentaci\u00f3n anterior, es que cuando en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en sus estatutos no se establece de manera clara una prohibici\u00f3n de cambio de uso o destino de los distintos departamentos,\u00a0<strong>no ser\u00e1 necesario acuerdo de la comunidad de propietarios<\/strong> para la transformaci\u00f3n de un local comercial en una vivienda.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1ndo es necesario el consentimiento un\u00e1nime, aunque no haya prohibici\u00f3n expresa en los Estatutos?<\/h3>\n<p>En el caso de que la transformaci\u00f3n por el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda se alterare un elemento com\u00fan del edificio (como, por ejemplo, modificar la fachada o abrir puertas en zonas comunes) o si se modifican las cuotas de participaci\u00f3n en la comunidad de todos o algunos de los elementos privativos que la componen, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibici\u00f3n expresa, es necesaria la autorizaci\u00f3n un\u00e1nime de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n<p>En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumples todos los siguientes requisitos:<\/p>\n<ul>\n<li>Que no conste una limitaci\u00f3n o prohibici\u00f3n expresa de la alteraci\u00f3n del uso en el t\u00edtulo constitutivo.<\/li>\n<li>Que no se alteren elementos comunes.<\/li>\n<li>Que no se modifiquen las cuotas de participaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por \u00faltimo, se\u00f1alar que desde el punto de vista\u00a0<strong>administrativo y urban\u00edstico<\/strong>, debemos tener en cuenta que las Comunidades Aut\u00f3nomas, a quienes compete la legislaci\u00f3n sobre urbanismo y vivienda, y los Ayuntamiento, a trav\u00e9s del planteamiento urban\u00edstico, pueden establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones respecto de estos cambios de destino, as\u00ed como definir los diferentes usos y aprovechamientos urban\u00edsticos de que es susceptible cada \u00e1rea urbana. Por ello, habr\u00e1 que estar a lo que disponga la normativa urban\u00edstica aplicable, que implicar\u00e1 en la mayor parte de los casos la necesidad de obtener una\u00a0<strong>licencia municipal de cambio de uso<\/strong> para transformar un local en vivienda.<\/p>\n<p>Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n<p>Para descargarse el texto de la publicaci\u00f3n, <a href=\"https:\/\/www.csfconsulting.es\/wp-content\/uploads\/Cambio-de-uso-de-local-a-vivienda-240.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">pulse aqu\u00ed.<\/a><\/p>\n<p><strong>CSF Consulting Abogados y Economistas,<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El cambio de uso de local a vivienda, \u00bfes necesario el acuerdo un\u00e1nime de la Junta de propietarios? 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