El Consejo de Ministros ha aprobado la remisi\u00f3n a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Cr\u00e9dito Inmobiliario (conocida como la nueva \u201cLey Hipotecaria\u201d) cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia. Entre otras medidas, se abaratan las comisiones de amortizaci\u00f3n anticipada de los pr\u00e9stamos a tipo variable, hasta anularse a partir de cinco a\u00f1os; las comisiones por conversi\u00f3n de tipo variable a fijo se suprimen a partir del tercer a\u00f1o y se rebajan los gastos de notar\u00eda y registro, y se ampl\u00eda a 9 impagos o al 2 % del capital el requisito para que los bancos puedan iniciar la ejecuci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n
El Consejo de Ministros de 3 de noviembre, ha aprobado la remisi\u00f3n a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Cr\u00e9dito Inmobiliario (conocida como la nueva \u201cLey Hipotecaria\u201d) cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia.<\/p>\n
La norma se env\u00eda ahora al Congreso para iniciar la tramitaci\u00f3n parlamentaria y cuenta con un amplio consenso pol\u00edtico. Es el resultado de la trasposici\u00f3n de la Directiva europea sobre Contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aunque en algunos aspectos va m\u00e1s all\u00e1 con el objetivo de reforzar la seguridad jur\u00eddica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario. En concreto, el Proyecto de Ley incluye incentivos para la transformaci\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios que pasen de variables a fijos y es m\u00e1s ambicioso en cuanto al reforzamiento de los requisitos de transparencia. Adem\u00e1s, la Directiva circunscribe el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a los consumidores, mientras que el Proyecto de Ley aprobado lo ampl\u00eda a los aut\u00f3nomos.<\/p>\n
Esta ley regir\u00e1 los contratos que celebren los prestatarios con personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que de manera profesional realicen actividades de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos con garant\u00eda hipotecaria sobre una vivienda bajo la forma de pago aplazado, apertura de cr\u00e9dito o cualquier otro medio equivalente de financiaci\u00f3n.<\/p>\n
Tambi\u00e9n, se incluyen en la regulaci\u00f3n quienes se dedican a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos cuya finalidad sea la adquisici\u00f3n o conservaci\u00f3n de terrenos o edificios construidos o por construir, as\u00ed como la intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de estos tipos de contratos.<\/p>\n
La norma abarata las comisiones de cancelaci\u00f3n anticipada de los pr\u00e9stamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco a\u00f1os de vigencia del contrato.<\/p>\n
La conversi\u00f3n de tipo variable a fijo no pagar\u00e1 comisi\u00f3n a partir del tercer a\u00f1o y se rebajar\u00e1n los gastos de aranceles y notar\u00eda. Durante los siete d\u00edas previos a la firma del contrato, el hipotecado deber\u00e1 ser informado de su contenido y de la existencia de cl\u00e1usulas potencialmente abusivas u opacas.<\/p>\n
En el caso de la comisi\u00f3n de cancelaci\u00f3n, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversi\u00f3n de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos.<\/p>\n
Los incentivos para la conversi\u00f3n a tipos de inter\u00e9s fijos en los pr\u00e9stamos inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelaci\u00f3n. La comisi\u00f3n m\u00e1xima ser\u00e1 del 0,25 por ciento del capital pendiente de amortizar si la novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n del pr\u00e9stamo se produce durante los tres primeros a\u00f1os de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad.<\/p>\n
La Directiva contempla la posibilidad de que el consumidor solicite en cualquier momento de la vida del pr\u00e9stamo la conversi\u00f3n -en euros o en la divisa en la que percibe la mayor\u00eda de los ingresos- del cr\u00e9dito en moneda extranjera y, como tal, se traslada a la normativa espa\u00f1ola.<\/p>\n
Tambi\u00e9n para los contratos en vigor se ampl\u00eda a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuant\u00eda que supere el 2 por 100 del capital concedido el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecuci\u00f3n del pr\u00e9stamo durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4 por 100 o de doce cuotas mensuales impagadas.<\/p>\n
La comisi\u00f3n de cancelaci\u00f3n para los pr\u00e9stamos a tipo variable ser\u00e1 cero a partir del quinto o del tercer a\u00f1o de vigencia del contrato, en funci\u00f3n de lo que se hubiera pactado: en el primer caso (cinco a\u00f1os), el l\u00edmite ser\u00e1 del 0,25 por 100 del capital desembolsado anticipadamente; en el segundo (tres a\u00f1os) ser\u00e1 del 0,50 por 100. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros a\u00f1os de vida del contrato, o del 0,25 por 100 si se produce en un momento posterior.<\/p>\n
En el caso de los pr\u00e9stamos a tipo fijo, los porcentajes m\u00e1ximos que el Proyecto de Ley establece ser\u00e1n del 4 por 100 de la cantidad anticipada si esta se efect\u00faa en los diez primeros a\u00f1os y del 3 por 100 si es con posterioridad. En la actualidad no existe l\u00edmite legal alguno para los pr\u00e9stamos a tipo fijo.<\/p>\n
Los incentivos para la conversi\u00f3n a tipos de inter\u00e9s fijos en los pr\u00e9stamos inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelaci\u00f3n. La comisi\u00f3n m\u00e1xima ser\u00e1 del 0,25 por 100 del capital pendiente de amortizar si la novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n del pr\u00e9stamo se produce durante los tres primeros a\u00f1os de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Adem\u00e1s, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponder\u00edan con los vigentes para un documento sin cuant\u00eda (unos treinta euros) y una inscripci\u00f3n m\u00ednima (unos veinticuatro euros).<\/p>\n
La Directiva contempla tambi\u00e9n la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del pr\u00e9stamo la conversi\u00f3n -en euros o en la divisa en la que percibe la mayor\u00eda de los ingresos- del cr\u00e9dito en moneda extranjera y, como tal, se traslada a la normativa espa\u00f1ola.<\/p>\n
Se proh\u00edben, por otra parte, con car\u00e1cter general, las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condici\u00f3n para obtener la hipoteca. Con la nueva norma, las entidades financieras deber\u00e1n plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informar\u00e1 de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.<\/p>\n
La mejora de la transparencia es uno de los pilares de la nueva Ley de Cr\u00e9dito Inmobiliario. En la fase precontractual, el prestamista deber\u00e1 entregar al cliente, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de siete d\u00edas respecto de la firma del contrato, documentaci\u00f3n detallada sobre oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cl\u00e1usulas potencialmente sensibles, escenarios de evoluci\u00f3n de cuotas en funci\u00f3n de previsiones sobre tipos de inter\u00e9s y seguros asociados.<\/p>\n
Durante esos siete d\u00edas previos a la firma del contrato, el notario asesorar\u00e1 de forma gratuita y verificar\u00e1 mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jur\u00eddicas y econ\u00f3micas del contrato que va a firmar. Esta es una condici\u00f3n necesaria para que el notario autorice la escritura.<\/p>\n
Atenci\u00f3n.<\/strong> Junto con la ficha normalizada de informaci\u00f3n precontractual (Fein), se entregar\u00e1 al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (Fiae) en la que se informar\u00e1 de la existencia de las cl\u00e1usulas o elementos relevantes (cl\u00e1usulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribuci\u00f3n de gastos asociados a la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo y pr\u00e9stamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas.<\/p>\n