{"id":18461,"date":"2023-06-05T15:52:39","date_gmt":"2023-06-05T13:52:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=18461"},"modified":"2023-06-05T15:52:39","modified_gmt":"2023-06-05T13:52:39","slug":"las-claves-de-la-nueva-ley-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/las-claves-de-la-nueva-ley-de-vivienda\/","title":{"rendered":"LAS CLAVES DE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA"},"content":{"rendered":"

En el BOE del d\u00eda 25 de mayo, se ha publicado la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), que entre otras medidas importantes, elimina el IPC como mecanismo de revisi\u00f3n de la actualizaci\u00f3n anual de la renta, establece un control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, adem\u00e1s de modificaciones en la regulaci\u00f3n del procedimiento de desahucio, el de ejecuci\u00f3n hipotecaria y la subasta de bienes en situaciones de vulnerabilidad.<\/p>\n

Queremos informales de que en el BOE del d\u00eda 25 de mayo, se ha publicado la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), y con efectos desde el pasado 26 de mayo de 2023. <\/strong><\/p>\n

La nueva normativa introduje importantes novedades en el sector inmobiliario, \u00a0destacando eliminaci\u00f3n del IPC como mecanismo de revisi\u00f3n de la actualizaci\u00f3n anual de la renta. Adem\u00e1s trae el control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas y la reducci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de gran tenedor.<\/p>\n

La nueva Ley de vivienda tambi\u00e9n regula los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creaci\u00f3n de un parque p\u00fablico vivienda asequible, los inmuebles vac\u00edos o la limitaci\u00f3n de los precios del alquiler, entre otras cuestiones.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n veremos de forma resumida las claves principales que incorpora la nueva Ley de Vivienda.<\/p>\n

1. Limitaci\u00f3n extraordinaria de la actualizaci\u00f3n anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda<\/strong><\/h2>\n

Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la renovaci\u00f3n de los contratos de alquiler que no puede superar el 2% de incremento (de acuerdo con el Real Decreto-ley 6\/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania). Esta medida, que inicialmente solo iba a estar en vigor hasta el 30 de junio de 2022, se prorrog\u00f3 posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2023<\/p>\n

Pues bien, la nueva Ley de Vivienda establece lo siguiente:<\/p>\n

    \n
  • Durante el 2023<\/strong>: En los contratos sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podr\u00e1 negociar con el arrendador el incremento que se aplicar\u00e1 en esa actualizaci\u00f3n anual de la renta. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podr\u00e1 exceder del resultado de aplicar la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad a fecha de dicha actualizaci\u00f3n. M\u00e1ximo del 2%.<\/li>\n
  • Durante el 2024; <\/strong>en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta (entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024), el incremento no podr\u00e1 superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas titulares de m\u00e1s de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2\u00a0 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).<\/li>\n<\/ul>\n

    En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento ser\u00e1 el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podr\u00e1 ser m\u00e1s del 3%.<\/p>\n

    Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE) a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo \u00edndice de referencia que se aplicar\u00e1, en lugar del IPC. Esto supondr\u00e1 el fin del IPC como referencia para los contratos de alquiler.<\/strong><\/p>\n

    Estas medidas, afectar\u00e1n a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que las viviendas est\u00e9n situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n

    2. Declaraci\u00f3n de zona tensionada de alquiler<\/strong><\/h2>\n

    Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Aut\u00f3nomas y Ayuntamientos, podr\u00e1n declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:<\/p>\n

      \n
    • Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, m\u00e1s los gastos y suministros b\u00e1sicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares<\/li>\n
    • Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los \u00faltimos 5 a\u00f1os, al menos 3 puntos por encima del IPC auton\u00f3mico correspondiente.<\/li>\n<\/ul>\n

      El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevar\u00e1 que la zona afectada sea considerada autom\u00e1ticamente zona de mercado residencial tensionado sino que ser\u00e1 necesario que la administraci\u00f3n competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaraci\u00f3n ser\u00e1 de 3 a\u00f1os, pudiendo prorrogarse anualmente.<\/p>\n

      La declaraci\u00f3n de una zona de mercado residencial tensionado permitir\u00e1 modificar el r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas de los contratos <\/strong>de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el per\u00edodo de pr\u00f3rroga obligatoria o de pr\u00f3rroga t\u00e1cita, el arrendatario podr\u00e1 solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria por plazos anuales, con un m\u00e1ximo de 3 a\u00f1os, durante la cual se seguir\u00e1n aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.<\/p>\n

      El arrendador, sea o no gran tenedor, estar\u00e1 obligado a aceptar la pr\u00f3rroga salvo que se hayan fijado otros t\u00e9rminos o condiciones por acuerdo entre las partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial; o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta .<\/p>\n

      Si se firman nuevos contratos <\/strong>las implicaciones ser\u00e1n distintas en funci\u00f3n de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.<\/p>\n

      Si el arrendador no es un gran tenedor<\/strong>, la renta no podr\u00e1 exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual, salvo determinados supuestos en los que podr\u00e1 incrementarse en un m\u00e1ximo del 10%. Asimismo, no se podr\u00e1 repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.<\/p>\n

      Si el arrendador es un gran tenedor<\/strong> la renta del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulaci\u00f3n se aplicar\u00e1 a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez est\u00e9 aprobado el sistema de \u00edndices.<\/p>\n

      Atenci\u00f3n.<\/strong> Se introduce en la Ley estatal una definici\u00f3n de car\u00e1cter general del concepto de \u00ab\u00a0gran tenedor\u00a0\u00bb, como la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2, tambi\u00e9n de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. No obstante, la nueva Ley permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades aut\u00f3nomas puedan disminuir el umbral a 5 o m\u00e1s inmuebles.<\/p>\n

      3. El propietario pagar\u00e1 los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato <\/strong><\/h2>\n

      La nueva Ley establece que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del arrendador\/propietario del inmueble (se modifica el art\u00edculo 20.1 de la LAU).<\/p>\n

      4. Informaci\u00f3n m\u00ednima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas<\/strong><\/h2>\n

      Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa auton\u00f3mica de aplicaci\u00f3n y con car\u00e1cter m\u00ednimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podr\u00e1 requerir, antes de la formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente informaci\u00f3n, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operaci\u00f3n y de las caracter\u00edsticas de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:<\/p>\n

        \n
      • Identificaci\u00f3n del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediaci\u00f3n en la operaci\u00f3n.<\/li>\n
      • Condiciones econ\u00f3micas de la operaci\u00f3n: precio total y conceptos en \u00e9ste incluidos, as\u00ed como las condiciones de financiaci\u00f3n o pago que, en su caso, pudieran establecerse.<\/li>\n
      • Caracter\u00edsticas esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:<\/li>\n<\/ul>\n
          \n
        1. Certificado o c\u00e9dula de habitabilidad.<\/li>\n
        2. Acreditaci\u00f3n de la superficie \u00fatil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de divisi\u00f3n horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ning\u00fan caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.<\/li>\n
        3. Antig\u00fcedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.<\/li>\n
        4. Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.<\/li>\n
        5. Certificado de eficiencia energ\u00e9tica de la vivienda.<\/li>\n
        6. Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.<\/li>\n
        7. Estado de ocupaci\u00f3n o disponibilidad de la vivienda.<\/li>\n<\/ol>\n
            \n
          • Informaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble: la identificaci\u00f3n registral de la finca, con la referencia de las cargas, grav\u00e1menes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo de propiedad.<\/li>\n
          • En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicaci\u00f3n expresa de tal circunstancia y de la sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen legal de protecci\u00f3n que le sea aplicable.<\/li>\n
          • En caso de edificios que cuenten oficialmente con protecci\u00f3n arquitect\u00f3nica por ser parte de un entorno declarado o en raz\u00f3n de su particular valor arquitect\u00f3nico o hist\u00f3rico, se aportar\u00e1 informaci\u00f3n sobre el grado de protecci\u00f3n y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitaci\u00f3n.<\/li>\n
          • Cualquier otra informaci\u00f3n que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de car\u00e1cter territorial, urban\u00edstico, f\u00edsico-t\u00e9cnico, de protecci\u00f3n patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.<\/li>\n<\/ul>\n

            Adem\u00e1s, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podr\u00e1 requerir informaci\u00f3n acerca de la detecci\u00f3n de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.<\/p>\n

            Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediaci\u00f3n en la operaci\u00f3n deber\u00e1 indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalizaci\u00f3n del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuant\u00eda de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, as\u00ed como del valor que le pueda corresponder atendiendo al \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

            5. Desahucios y ejecuciones hipotecarias<\/strong><\/h2>\n

            Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicaci\u00f3n efectiva y r\u00e1pida entre el \u00f3rgano judicial y los servicios sociales a trav\u00e9s de un requerimiento para que estos eval\u00faen la situaci\u00f3n y, en su caso, atiendan r\u00e1pidamente a las personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y\/o social.<\/p>\n

            Se asegura que los\u00a0Servicios Sociales<\/strong>\u00a0puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen,\u00a0se incrementan los plazos de suspensi\u00f3n de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad<\/strong>, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona f\u00edsica, y de 3 a 4 cuando es persona jur\u00eddica. Adem\u00e1s, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad econ\u00f3mica.<\/p>\n

            Cuando el demandante tenga la condici\u00f3n de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, deber\u00e1 acreditarse la aplicaci\u00f3n de un\u00a0procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

            La ley permite, a partir del 30 de junio de 2023, <\/strong>la reanudaci\u00f3n de los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos de conformidad con los art\u00edculos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11\/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el \u00e1mbito social y econ\u00f3mico para hacer frente al COVID-19. Ahora bien, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta reanudaci\u00f3n s\u00f3lo ser\u00e1 posible -previa petici\u00f3n expresa del demandante- en la medida en que se acredite que se ha celebrado el procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n que a tal efecto establezcan las Administraciones P\u00fablicas competentes, en base al an\u00e1lisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislaci\u00f3n y normativa auton\u00f3mica en materia de vivienda. La acreditaci\u00f3n debe realizarse de conformidad con las formalidades establecidas en la ley.<\/p>\n

            Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n

             <\/p>\n

            Madrid, a 05 de junio de 2023<\/p>\n

            Afianza CSF,<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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