{"id":19299,"date":"2024-07-23T09:30:46","date_gmt":"2024-07-23T07:30:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=19299"},"modified":"2024-07-23T09:30:46","modified_gmt":"2024-07-23T07:30:46","slug":"que-debe-saber-del-regimen-especial-de-las-entidades-dedicadas-al-arrendamiento-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/que-debe-saber-del-regimen-especial-de-las-entidades-dedicadas-al-arrendamiento-de-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfQUE DEBE SABER DEL REGIMEN ESPECIAL DE LAS ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?"},"content":{"rendered":"<p>Pueden aplicar este r\u00e9gimen especial del Impuesto sobre Sociedades, las entidades que tienen en su activo 8 o m\u00e1s viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 a\u00f1os. Para utilizar este r\u00e9gimen especial es necesario que el arrendamiento se desarrolle como una actividad econ\u00f3mica, esto es, debe de tener una persona con contrato laboral y a jornada completa.<\/p>\n<p>Es posible que le haya surgido la duda de cu\u00e1les ser\u00edan los beneficios de constituir una sociedad dedicada al arrendamiento de viviendas, cuyo principal beneficio a nivel fiscal es la bonificaci\u00f3n de la cuota \u00edntegra.<\/p>\n<p>Pues bien, en esta circular le queremos recordar la existencia de un r\u00e9gimen fiscal especial para entidades dedicadas al arrendamiento en el Impuesto sobre Sociedades, que puede resultar interesante en determinados casos por la bonificaci\u00f3n prevista en la norma (bonificaci\u00f3n del 40% a la parte de la cuota \u00edntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas), siempre que se cumplan una serie de requisitos.<\/p>\n<p>Este r\u00e9gimen fiscal supone una reducci\u00f3n de la carga fiscal de las empresas dedicadas a esta actividad de arrendamiento, si bien este tipo de sociedades tienen sentido cuando estamos hablando de grandes vol\u00famenes de inmuebles, donde el importe global de renta que se puede acoger a la bonificaci\u00f3n es realmente significativo. Adem\u00e1s, estas entidades pueden disfrutar de un tipo de IVA superreducido del 4% en la compra de las viviendas destinadas a esta actividad, en lugar del 10% habitual en la compra de este tipo de inmuebles.<\/p>\n<p>El mencionado r\u00e9gimen especial se encuentra actualmente regulado en los art\u00edculos 48 y 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) y se aprob\u00f3 con la finalidad de estimular el mercado inmobiliario de viviendas en alquiler y dar respuesta a la necesidad social de contar con un parque de viviendas en alquiler.<\/p>\n<h2><strong>\u00c1mbito de aplicaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n<p>Podr\u00e1n acogerse\u00a0a este r\u00e9gimen las sociedades que tengan\u00a0como\u00a0<strong>actividad econ\u00f3mica principal\u00a0el arrendamiento de viviendas<\/strong> situadas en territorio espa\u00f1ol que hayan construido, promovido o adquirido.<\/p>\n<p>No obstante, esta actividad es\u00a0<strong>compatible<\/strong>\u00a0con:<\/p>\n<ul>\n<li>La realizaci\u00f3n de otras actividades complementarias.<\/li>\n<li>La transmisi\u00f3n de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el per\u00edodo m\u00ednimo de 3 a\u00f1os en el que las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Definici\u00f3n de arrendamiento de vivienda<\/em><\/p>\n<p>A efectos de la aplicaci\u00f3n de este r\u00e9gimen especial, \u00fanicamente se entender\u00e1 por arrendamiento de vivienda el definido en el art\u00edculo 2.1 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.<\/p>\n<p>En concreto, <strong>se considera arrendamiento de vivienda<\/strong>\u00a0aquel arrendamiento que recae sobre una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.<\/p>\n<p>Se asimilar\u00e1n a viviendas\u00a0el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el m\u00e1ximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.<\/p>\n<h2><strong>Opci\u00f3n al r\u00e9gimen<\/strong><\/h2>\n<p>Las entidades que pretendan acogerse al r\u00e9gimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, <strong>deber\u00e1n\u00a0comunicarlo\u00a0a la Administraci\u00f3n tributaria<\/strong>. El r\u00e9gimen fiscal especial se aplicar\u00e1 en el per\u00edodo impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicaci\u00f3n y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administraci\u00f3n tributaria la renuncia al r\u00e9gimen.<\/p>\n<p>Dichas entidades <strong>no podr\u00e1n optar por este r\u00e9gimen especial cuando apliquen cualquiera de los restantes reg\u00edmenes especiales<\/strong> regulados en el T\u00edtulo VII de la LIS, salvo el de consolidaci\u00f3n fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.<\/p>\n<p>No obstante, las <strong>entidades que tengan la consideraci\u00f3n de reducida dimensi\u00f3n<\/strong>, podr\u00e1n optar entre aplicar su r\u00e9gimen especial o el de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. A estos efectos, la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda es incompatible en un mismo per\u00edodo impositivo con la aplicaci\u00f3n de los incentivos fiscales de las empresas de reducida dimensi\u00f3n, tanto si dichos incentivos proceden de ese mismo per\u00edodo impositivo en el que la entidad cumpla los requisitos para ser considerada como de reducida dimensi\u00f3n como si proceden de otro anterior.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Atenci\u00f3n. <\/strong>La aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda es incompatible en un mismo per\u00edodo impositivo con la aplicaci\u00f3n de los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensi\u00f3n, tanto si dichos incentivos proceden de ese mismo per\u00edodo impositivo en el que la entidad cumple los requisitos para ser considerada como de reducida dimensi\u00f3n o de otro anterior, pudiendo optar la entidad por uno u otro r\u00e9gimen fiscal (DGT V2637-20).<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>Requisitos para poder aplicar este r\u00e9gimen especial<\/strong><\/h2>\n<p>Para poder aplicar este r\u00e9gimen especial, las entidades deber\u00e1n cumplir los siguientes requisitos:<\/p>\n<ol>\n<li>El\u00a0<strong>n\u00famero de viviendas\u00a0arrendadas u ofrecidas en arrendamiento<\/strong> por la entidad en cada per\u00edodo impositivo ha de ser en todo momento igual o superior a 8. En este sentido, en lo relativo a la titularidad de las viviendas, se exige que las viviendas hayan sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad, por lo que las viviendas que se dispongan en virtud de cualquier otro t\u00edtulo jur\u00eddico, como usufructo, derecho temporal de explotaci\u00f3n o arrendamiento, no podr\u00e1n incluirse en el c\u00f3mputo del n\u00famero de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad.<\/li>\n<li>Las viviendas <strong>deber\u00e1n\u00a0permanecer\u00a0arrendadas u ofrecidas en arrendamiento<\/strong> durante al menos 3 a\u00f1os, cuyo plazo se computar\u00e1:\n<ol>\n<li>En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al r\u00e9gimen, desde la fecha de inicio del per\u00edodo impositivo en que se comunique la opci\u00f3n por el r\u00e9gimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estar\u00e1 a lo dispuesto en la letra b) siguiente.<\/li>\n<li>Si las viviendas han sido adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>El\u00a0incumplimiento\u00a0de este requisito supondr\u00e1 la p\u00e9rdida de la bonificaci\u00f3n que hubiera correspondido para cada vivienda. En este caso, la entidad deber\u00e1 ingresar, junto con la cuota del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al per\u00edodo impositivo en el que se produjo el incumplimiento, el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los per\u00edodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicaci\u00f3n este r\u00e9gimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que resulten procedentes. No obstante, se considera que el incumplimiento de este requisito en un per\u00edodo impositivo no impide que, en los per\u00edodos impositivos posteriores, mientras la entidad no renuncie al r\u00e9gimen especial, se pueda seguir aplicando el mismo, si se cumplen todos los requisitos previstos para ello.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Atenci\u00f3n.<\/strong> Pueden aplicar este r\u00e9gimen las entidades que tienen en su activo 8 o m\u00e1s viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 a\u00f1os. Para utilizar este r\u00e9gimen especial es necesario que el arrendamiento se desarrolle como una actividad econ\u00f3mica, esto es, debe de tener una persona con contrato laboral y a jornada completa (TEAC, de 5 de julio de 2016).<\/li>\n<\/ul>\n<ol>\n<li>Para cada inmueble adquirido o promovido, las actividades de promoci\u00f3n inmobiliaria y de arrendamiento <strong>deber\u00e1n\u00a0contabilizarse<\/strong> <strong>separadamente,<\/strong> con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que dichos inmuebles se dividan.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Atenci\u00f3n.<\/strong> Para aplicar este r\u00e9gimen es necesario llevar una contabilidad separada para cada inmueble cuando la sociedad realice alguna actividad distinta de la propia del arrendamiento. De esta manera se tendr\u00e1 desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda, local o finca registral.<\/p>\n<ol>\n<li>En el caso de <strong>entidades que desarrollen\u00a0actividades complementarias\u00a0a la actividad econ\u00f3mica principal de arrendamiento de viviendas<\/strong>, al menos el 55% de las rentas del per\u00edodo impositivo, excluidas las derivadas de la transmisi\u00f3n de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el per\u00edodo m\u00ednimo de mantenimiento de 3 a\u00f1os al que se refiere el punto dos anterior, o alternativamente, al menos el 55 % del valor del activo de la entidad debe de ser susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicaci\u00f3n de la bonificaci\u00f3n prevista para este r\u00e9gimen especial.<\/li>\n<\/ol>\n<h2><strong>Bonificaciones<\/strong><\/h2>\n<p>El incentivo fiscal consiste en aplicar una bonificaci\u00f3n del 40% a la parte de la cuota \u00edntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.<\/p>\n<p>La renta a bonificar derivada del arrendamiento estar\u00e1 integrada para cada vivienda por el ingreso \u00edntegro obtenido, minorado en los gastos fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtenci\u00f3n de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.<\/p>\n<p>Trat\u00e1ndose de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento financiero (Cap\u00edtulo XII del T\u00edtulo VII de la LIS), para calcular la renta que se bonifica no se tendr\u00e1n en cuenta las correcciones derivadas de la aplicaci\u00f3n del citado r\u00e9gimen especial.<\/p>\n<p><strong><em>Incompatibilidades:<\/em><\/strong> Esta bonificaci\u00f3n es incompatible con la <strong>reserva de capitalizaci\u00f3n<\/strong>. De esta manera se evita que sobre un mismo beneficio se tenga un doble incentivo fiscal.<\/p>\n<p><strong><em>Dividendos con cargo a rentas bonificadas: <\/em><\/strong>En el caso de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicaci\u00f3n esta bonificaci\u00f3n, la exenci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 21 de la LIS para evitar la doble imposici\u00f3n de dividendos, se aplicar\u00e1 sobre el 50% de su importe. No ser\u00e1n objeto de eliminaci\u00f3n dichos dividendos o participaciones en beneficios cuando la entidad tribute en el r\u00e9gimen de consolidaci\u00f3n fiscal. A estos efectos, se considerar\u00e1 que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Atenci\u00f3n<\/strong>. En el caso de reparto de dividendos, los socios personas f\u00edsicas los integran en la base imponible del ahorro y los socios personas jur\u00eddicas, con participaci\u00f3n significativa, podr\u00e1n aplicar una exenci\u00f3n del 50% cuando provengan de beneficios bonificados (Si la entidad ha obtenido rentas bonificados y otras no, se considera que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Uno de los problemas que viene arrastrando este r\u00e9gimen desde que en 2022 se rebaj\u00f3 la bonificaci\u00f3n, es que si dichas entidades reparten dividendos a una entidad matriz o holding de la que dependan, solo podr\u00e1n aplicar la exenci\u00f3n por doble imposici\u00f3n (actualmente del 95%) al 50% de estas rentas, lo que hace que este r\u00e9gimen no sea tan atractivo si se prev\u00e9n repartos de dividendos recurrentes, m\u00e1s que reinvertir.<\/p>\n<p>En caso de socios personas f\u00edsicas, el dividendo recibido por estas se deber\u00e1 integrar al 100% en su IRPF, como renta del ahorro, al igual que con cualquier otra sociedad.<\/p>\n<h2><strong>Transmisi\u00f3n de acciones de entidades acogidas al r\u00e9gimen especial<\/strong><\/h2>\n<p>Sobre la renta obtenida en la transmisi\u00f3n de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado el r\u00e9gimen especial, se aplicar\u00e1n las reglas generales del Impuesto sobre Sociedades. No obstante, en caso de que proceda la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 21 de la LIS, la parte de la renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados, tendr\u00e1 derecho a la exenci\u00f3n prevista en el mismo sobre el 50 por ciento de dichas reservas. No ser\u00e1n objeto de eliminaci\u00f3n dichas rentas cuando la transmisi\u00f3n corresponda a una operaci\u00f3n interna dentro de un grupo fiscal.<\/p>\n<p>Dado que la actividad de alquiler a partir de cierto volumen puede suponer en IRPF un incremento significativo del tipo de gravamen y una elevada factura fiscal, conviene analizar diferentes opciones para optimizar la tributaci\u00f3n de esta actividad.<\/p>\n<p>Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Madrid, a 23 de julio de 2024<\/p>\n<p><strong>Afianza CSF,<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pueden aplicar este r\u00e9gimen especial del Impuesto sobre Sociedades, las entidades que tienen en su activo 8 o m\u00e1s viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 a\u00f1os. 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