{"id":19581,"date":"2025-06-17T09:21:38","date_gmt":"2025-06-17T07:21:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=19581"},"modified":"2025-06-17T09:21:38","modified_gmt":"2025-06-17T07:21:38","slug":"iva-arrendamientos-y-rentas-impagadas-como-recuperar-lo-ingresado-cuando-el-inquilino-desaparece","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/iva-arrendamientos-y-rentas-impagadas-como-recuperar-lo-ingresado-cuando-el-inquilino-desaparece\/","title":{"rendered":"IVA, arrendamientos y rentas impagadas: c\u00f3mo recuperar lo ingresado cuando el inquilino desaparece"},"content":{"rendered":"
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Aunque no hayas cobrado el alquiler desde hace a\u00f1os, la factura de IVA puede seguir viva\u2026 a no ser que sigas los pasos correctos y documentes todo como exige la ley. Muchos arrendadores se resignan a perder el IVA de rentas impagadas. Sin embargo, la normativa permite modificar la base imponible\u2026 pero solo si se cumplen ciertas condiciones.<\/p>\n<\/div>\n

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Uno de los grandes dilemas de todo arrendador de locales comerciales es el siguiente: \u00bfqu\u00e9 pasa con el IVA cuando llevas a\u00f1os sin cobrar un euro de renta y el inquilino ya ni est\u00e1? \u00bfDebes resignarte a perder lo ingresado en Hacienda o puedes modificar la base imponible para recuperar esas cuotas repercutidas en su d\u00eda?<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General de Tributos (en consulta vinculante V0255-25, de 5 de marzo de 2025) se ha pronunciado sobre esta cuesti\u00f3n, y su an\u00e1lisis ayuda a despejar una situaci\u00f3n habitual en tiempos de morosidad y contratos resueltos de forma unilateral o forzosa.<\/p>\n

El caso: tres a\u00f1os sin cobrar y un contrato que se extingue<\/strong><\/p>\n

En el caso planteado, la empresa es arrendadora de varios locales. Desde agosto de 2020 hasta junio de 2023, uno de sus inquilinos no abon\u00f3 ninguna renta. Finalmente, en junio de 2023 se produjo el desalojo y se dio por terminado el contrato. A d\u00eda de hoy, la deuda se ha dado de baja contablemente como cr\u00e9dito incobrable y la empresa pregunta si puede modificar la base imponible del IVA, de acuerdo con el art\u00edculo 80.Dos de la Ley del IVA.<\/p>\n

Impago, extinci\u00f3n y rescisi\u00f3n: tres figuras que no son lo mismo<\/strong><\/p>\n

Lo primero que conviene entender es que no todo impago justifica una modificaci\u00f3n de la base imponible. Seg\u00fan el criterio reiterado de la DGT, del TEAC y de los tribunales europeos, es necesario que la operaci\u00f3n haya quedado total o parcialmente sin efecto. Esto se da, por ejemplo, cuando el contrato se resuelve, el inquilino se marcha y ya no es posible exigir el pago de las cuotas pendientes.<\/p>\n

En cambio, si el arrendatario sigue ocupando el inmueble, aunque no pague, y no hay resoluci\u00f3n firme del contrato, no puede hablarse a\u00fan de operaci\u00f3n extinguida ni de cr\u00e9dito incobrable a efectos del IVA.<\/p>\n

La doctrina lo expresa con claridad: el art\u00edculo 80.Dos de la Ley del IVA permite modificar la base imponible si la operaci\u00f3n \u00ab\u00a0queda sin efecto\u00a0\u00bb mediante resoluci\u00f3n judicial, administrativa o conforme a Derecho. Y, en este caso, se entiende que la resoluci\u00f3n del contrato por impago y abandono del local cumple con ese requisito.<\/p>\n

Jurisprudencia europea que cambia el enfoque<\/strong><\/p>\n

El Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE), en sentencias como\u00a0Lombard<\/em>\u00a0(C-404\/16) y\u00a0UniCredit Leasing<\/em>\u00a0(C-242\/18), ha consolidado la idea de que cuando una operaci\u00f3n se extingue con car\u00e1cter definitivo, ya no hay contraprestaci\u00f3n exigible, y por tanto, la base imponible debe ajustarse incluso si el motivo ha sido un impago. No se trata de una simple mora, sino de una anulaci\u00f3n jur\u00eddica y econ\u00f3mica del negocio.<\/p>\n

La clave est\u00e1 en la extinci\u00f3n real del cr\u00e9dito, ya sea por acuerdo, por decisi\u00f3n judicial o por abandono y baja contable. Lo que no puede hacerse es esperar indefinidamente ni pretender rectificar cuando no hay documento, hecho ni resoluci\u00f3n que evidencie que la operaci\u00f3n qued\u00f3 sin efecto.<\/p>\n

\u00bfY c\u00f3mo se rectifica el IVA?<\/strong><\/p>\n

Una vez se cumplen los requisitos legales, la empresa puede optar por dos v\u00edas:<\/p>\n

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  1. Procedimiento de rectificaci\u00f3n de autoliquidaciones (art. 120.3 de la LGT), si se considera que la cuota repercutida se ha vuelto improcedente.<\/li>\n
  2. Regularizaci\u00f3n en el modelo del periodo actual o siguiente, siempre dentro del plazo de un a\u00f1o desde que se produjo la causa que permite la rectificaci\u00f3n (art. 89.5 de la Ley del IVA).<\/li>\n<\/ol>\n

    Atenci\u00f3n.<\/strong>\u00a0La factura rectificativa debe emitirse cuanto antes, y la modificaci\u00f3n solo puede hacerse si no han pasado m\u00e1s de cuatro a\u00f1os desde el devengo del impuesto o desde que se produjo la causa de la modificaci\u00f3n.<\/p>\n

    \u00bfQu\u00e9 documentaci\u00f3n exige Hacienda?<\/strong><\/p>\n

    La rectificaci\u00f3n debe formalizarse mediante\u00a0una factura rectificativa completa,<\/em>\u00a0que identifique la original y consigne claramente la minoraci\u00f3n de base e impuesto. Adem\u00e1s, se requiere acreditar:<\/p>\n

      \n
    • El desalojo del local<\/li>\n
    • La resoluci\u00f3n del contrato<\/li>\n
    • La baja contable del cr\u00e9dito<\/li>\n
    • Y, si se acude al procedimiento del art. 120.3, la solicitud formal ante la Administraci\u00f3n<\/li>\n<\/ul>\n

      Atenci\u00f3n.<\/strong>\u00a0No es suficiente con dejar de emitir facturas o pensar que el tiempo ya ha prescrito la deuda.<\/p>\n

      Conclusi\u00f3n: s\u00ed, puedes recuperar el IVA… pero hazlo bien<\/strong><\/p>\n

      La Ley del IVA permite que el arrendador recupere el IVA ingresado cuando las rentas devengadas resultan incobrables y el contrato se extingue, pero no de cualquier forma ni en cualquier momento. Hay que respetar los plazos, documentar adecuadamente los hechos y actuar con rigor contable y fiscal.<\/p>\n

      En definitiva, el silencio del inquilino no borra el IVA, pero la extinci\u00f3n definitiva del contrato y la baja del cr\u00e9dito s\u00ed lo hacen… siempre que t\u00fa, como arrendador, lo tramites correctamente.<\/p>\n

      Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n

      Un cordial saludo,<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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