{"id":20012,"date":"2025-10-09T08:15:08","date_gmt":"2025-10-09T06:15:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=20012"},"modified":"2025-10-09T08:15:08","modified_gmt":"2025-10-09T06:15:08","slug":"exenta-o-con-iva-la-clave-al-comprar-un-inmueble-ya-utilizado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/exenta-o-con-iva-la-clave-al-comprar-un-inmueble-ya-utilizado\/","title":{"rendered":"\u00bfEXENTA O CON IVA? LA CLAVE AL COMPRAR UN INMUEBLE YA UTILIZADO"},"content":{"rendered":"<div class=\"summary\">\n<p>Cuando una empresa compra a otra un inmueble ya utilizado, el tratamiento en IVA puede cambiar completamente seg\u00fan una decisi\u00f3n clave: mantener la exenci\u00f3n o renunciar a ella. Un simple detalle \u2014si el inmueble es \u201csegunda entrega\u201d y el comprador tiene derecho a deducir\u2014 puede marcar miles de euros de diferencia entre pagar IVA o Transmisiones Patrimoniales.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"content\">\n<p>Puede ocurrir que su empresa\u00a0 compre a otra un inmueble registralmente vivienda, pero catastralmente oficina y con uso real de oficina, para destinarlo a una actividad sujeta y no exenta de IVA.<\/p>\n<p><strong>\u00bfHay exenci\u00f3n por segunda entrega?<\/strong><\/p>\n<p>S\u00ed, en principio (art. 20.Uno.22\u00ba LIVA): las segundas y ulteriores entregas de edificaciones est\u00e1n exentas. Aqu\u00ed hablamos de un inmueble ya usado por su propietario\/arrendatario; no es primera entrega del promotor.<\/p>\n<p><strong>\u00bfSe puede renunciar a la exenci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n<p>S\u00ed (art. 20.Dos LIVA), si el comprador es sujeto pasivo y tiene derecho a deducir el IVA (total o parcial) por el destino del inmueble. La renuncia debe comunicarse fehacientemente y el comprador debe declarar por escrito su condici\u00f3n de sujeto pasivo con derecho a deducir (art. 8 RIVA).<\/p>\n<p><strong>Efecto de la renuncia: inversi\u00f3n del sujeto pasivo<\/strong><\/p>\n<p>Si hay renuncia, se activa la inversi\u00f3n del sujeto pasivo en inmuebles (art. 84.Uno.2\u00ba.e), segundo guion):<\/p>\n<ul>\n<li>El vendedor no repercute IVA.<\/li>\n<li>El comprador se autorepercute el IVA en su modelo 303 (soporta y, si tiene derecho, deduce en el mismo periodo). Suele ser neutral en caja para quien deduce al 100%.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00bfImporta que el Registro diga \u00ab\u00a0vivienda\u00a0\u00bb y el Catastro\/uso digan \u00ab\u00a0oficina\u00a0\u00bb?<\/strong><\/p>\n<p>Para la exenci\u00f3n del 20.Uno.22\u00ba LIVA, lo decisivo es primera vs. segunda entrega; la calificaci\u00f3n registral o el uso afectan a otros aspectos (tipos, TPO\/AJD, licencias, compatibilidad urban\u00edstica), pero no anulan por s\u00ed solos la exenci\u00f3n de segunda entrega.<br \/>\nSi renuncias y el destino es una actividad sujeta y no exenta, aplicar\u00e1s tipo general 21% bajo inversi\u00f3n (salvo supuestos muy espec\u00edficos que no encajan aqu\u00ed).<\/p>\n<p>Entre empresarios, la transmisi\u00f3n de un inmueble est\u00e1 sujeta a IVA (arts. 4 y 5 LIVA). La pregunta no es \u00ab\u00a0si tributa por IVA\u00a0\u00bb, sino c\u00f3mo: exenta por segunda o ulterior entrega o sujeta y no exenta si se renuncia a esa exenci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Ejemplo<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Precio pactado del inmueble: 600.000 \u20ac.<\/li>\n<li>Vendedor: sociedad inmobiliaria. Comprador: sociedad que destinar\u00e1 el inmueble a consultor\u00eda (actividad sujeta y no exenta de IVA).<\/li>\n<li>Es segunda entrega (inmueble ya usado).<\/li>\n<li>El comprador tiene derecho a deducci\u00f3n 100%.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Escenario A &#8211; No renunciar a la exenci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>IVA:<\/strong>\u00a0exento por 20.Uno.22\u00ba \u2192\u00a0<strong>no se repercute IVA<\/strong>.<\/li>\n<li><strong>TPO:<\/strong>\u00a0la operaci\u00f3n\u00a0<strong>va a TPO<\/strong>\u00a0(tipo seg\u00fan CA; p. ej., 6-10%). Si tomamos\u00a0<strong>7%<\/strong>\u00a0orientativo:\u00a0<strong>42.000 \u20ac<\/strong>\u00a0de impuesto\u00a0<strong>no deducible<\/strong>.<\/li>\n<li><strong>AJD:<\/strong>\u00a0puede devengarse por la escritura con cuant\u00eda (tipo auton\u00f3mico).<\/li>\n<li><strong>Caja del comprador:<\/strong>\u00a0desembolsa\u00a0<strong>600.000 + TPO (+ AJD)<\/strong>. El TPO\u00a0<strong>no se recupera<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Escenario B &#8211; Renunciar a la exenci\u00f3n e inversi\u00f3n del sujeto pasivo<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Renuncia<\/strong>\u00a0formal del vendedor +\u00a0<strong>declaraci\u00f3n<\/strong>\u00a0del comprador (art. 8 RIVA).<\/li>\n<li><strong>IVA:<\/strong>\u00a0inversi\u00f3n del sujeto pasivo \u2192 el vendedor\u00a0<strong>no repercute IVA<\/strong>; el comprador\u00a0<strong>autorepercute<\/strong>\u00a0<strong>21%<\/strong>\u00a0(<strong>126.000 \u20ac<\/strong>) y\u00a0<strong>lo deduce<\/strong>\u00a0\u00edntegramente en el mismo 303.<\/li>\n<li><strong>TPO:<\/strong>\u00a0<strong>no procede<\/strong>\u00a0por quedar sujeta y\u00a0<strong>no exenta<\/strong>\u00a0a IVA.<\/li>\n<li><strong>AJD:<\/strong>\u00a0puede devengarse por la escritura (seg\u00fan CA).<\/li>\n<li><strong>Caja del comprador:<\/strong>\u00a0paga\u00a0<strong>600.000 \u20ac<\/strong>\u00a0(m\u00e1s AJD, si aplica).\u00a0<strong>Sin TPO<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>sin coste de IVA<\/strong>\u00a0por neutralidad.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si el comprador deduce al 100%, renunciar y aplicar inversi\u00f3n suele ser financieramente m\u00e1s eficiente (ahorra TPO y evita coste fiscal no recuperable).<\/p>\n<p>Si el comprador no deduce o deduce parcialmente, hay que simular: a veces conviene mantener la exenci\u00f3n (y asumir TPO) para no \u00ab\u00a0comerse\u00a0\u00bb un IVA no deducible.<\/p>\n<p><strong>Checklist para decidir<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>\u00bfEs segunda entrega?<\/strong>\u00a0S\u00ed \u2192 exenci\u00f3n disponible.<\/li>\n<li><strong>\u00bfEl comprador deduce?<\/strong>\u00a0S\u00ed, total\/parcial \u2192 se\u00a0<strong>puede<\/strong>\u00a0renunciar.<\/li>\n<li><strong>\u00bfSe ha formalizado la renuncia y la declaraci\u00f3n del comprador?<\/strong>\u00a0Todo\u00a0<strong>por escrito<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>previo o simult\u00e1neo<\/strong>\u00a0a la entrega.<\/li>\n<li><strong>\u00bfSe ha valorado el impacto de TPO vs. IVA con inversi\u00f3n y el AJD?<\/strong>\u00a0Simulaci\u00f3n\u00a0<strong>antes<\/strong>\u00a0de firmar.<\/li>\n<li><strong>\u00bfUso y licencias<\/strong>\u00a0compatibles con la actividad prevista? Evita sorpresas extra-fiscales.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n<p>Un cordial saludo,<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cuando una empresa compra a otra un inmueble ya utilizado, el tratamiento en IVA puede cambiar completamente seg\u00fan una decisi\u00f3n clave: mantener la exenci\u00f3n o renunciar a ella. 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