{"id":20347,"date":"2026-01-30T10:38:56","date_gmt":"2026-01-30T09:38:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=20347"},"modified":"2026-01-30T10:38:56","modified_gmt":"2026-01-30T09:38:56","slug":"vas-a-comprar-vivienda-sin-valor-de-referencia-antes-de-liquidar-el-itp-consultalo-con-nosotros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/vas-a-comprar-vivienda-sin-valor-de-referencia-antes-de-liquidar-el-itp-consultalo-con-nosotros\/","title":{"rendered":"\u00bfVas a comprar vivienda sin valor de referencia? Antes de liquidar el ITP, cons\u00faltalo con nosotros"},"content":{"rendered":"
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En la compraventa de viviendas sin valor de referencia catastral, el margen de decisi\u00f3n del contribuyente es mayor. Precisamente por eso, el error puede ser irreversible. Cuando no existe valor de referencia, muchos compradores optan por declarar un importe superior al precio escriturado pensando en evitar futuras comprobaciones. La Direcci\u00f3n General de Tributos acaba de aclarar que esa elecci\u00f3n no siempre permite marcha atr\u00e1s.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

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En determinadas transmisiones de vivienda de segunda mano, el inmueble carece de valor de referencia catastral<\/strong>. En estos casos, el contribuyente debe determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) atendiendo a las reglas generales previstas en la Ley del ITP y AJD.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General de Tributos (DGT) ha vuelto a pronunciarse sobre esta situaci\u00f3n en la consulta vinculante V1523-25, de 21 de agosto de 2025<\/strong>, fijando criterios relevantes sobre el valor a declarar y sus consecuencias posteriores.<\/p>\n

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  • Atenci\u00f3n.<\/strong> La inexistencia de valor de referencia no elimina el riesgo fiscal, solo lo traslada al momento de declarar.<\/li>\n<\/ul>\n

    Qu\u00e9 valores pueden tomarse como base imponible<\/strong><\/p>\n

    Cuando no existe valor de referencia o este no puede certificarse, la norma establece que la base imponible ser\u00e1 la mayor de las siguientes magnitudes:<\/p>\n

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    • El valor declarado por los interesados.<\/li>\n
    • El precio o contraprestaci\u00f3n pactada en la escritura.<\/li>\n
    • El valor de mercado del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n

      Este esquema obliga a comparar las tres cifras y tributar por la m\u00e1s elevada, sin que el contribuyente pueda escoger libremente la que m\u00e1s le convenga.<\/p>\n

      Declarar un valor superior al precio escriturado desplaza autom\u00e1ticamente la base imponible hacia arriba.<\/p>\n

      El caso analizado por la DGT<\/strong><\/p>\n

      La consulta resuelta por la DGT parte de una compraventa de vivienda entre particulares, sin valor de referencia, en la que el adquirente decide declarar un valor superior al precio pactado, concretamente el valor obtenido en la tasaci\u00f3n realizada para la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

      La duda planteada es clara: una vez presentada la autoliquidaci\u00f3n, \u00bfpuede rectificarse si se considera que el valor declarado fue excesivo?<\/p>\n

      La respuesta de la DGT es tajante. La Administraci\u00f3n no entra a valorar si la tasaci\u00f3n era razonable o no: se limita a analizar el efecto del valor declarado.<\/p>\n

      La DGT concluye que, en ausencia de valor de referencia, si el valor declarado voluntariamente es superior al precio y al valor de mercado, ese valor se convierte en la base imponible del impuesto.<\/p>\n

      Y a\u00f1ade un matiz clave: ese valor declarado no es susceptible de rectificaci\u00f3n posterior, precisamente por haber sido fijado de forma voluntaria por el propio contribuyente.<\/p>\n

      No se trata de un error material ni de una comprobaci\u00f3n administrativa, sino de una elecci\u00f3n consciente al presentar la autoliquidaci\u00f3n.<\/p>\n

      Diferencia entre comprobaci\u00f3n administrativa y decisi\u00f3n del contribuyente<\/strong><\/p>\n

      Conviene no confundir escenarios. Si la Administraci\u00f3n comprobara un valor y lo elevara, existir\u00eda margen de impugnaci\u00f3n. Sin embargo, cuando el valor superior procede de la propia declaraci\u00f3n del contribuyente, no hay acto administrativo que corregir.<\/p>\n

      La DGT deja claro que el valor declarado opera como un l\u00edmite autoimpuesto<\/strong>, que vincula al<\/strong> contribuyente en su propia autoliquidaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

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      • Atenci\u00f3n.<\/strong> La rectificaci\u00f3n de autoliquidaciones no ampara cambios de criterio ni decisiones estrat\u00e9gicas mal calculadas.<\/li>\n<\/ul>\n

        Consecuencias pr\u00e1cticas en la planificaci\u00f3n de la compra<\/strong><\/p>\n

        Este criterio obliga a extremar la prudencia en operaciones sin valor de referencia, especialmente cuando se maneja una tasaci\u00f3n bancaria superior al precio real de compra.<\/p>\n

        Antes de declarar un valor m\u00e1s alto, conviene analizar si existe un verdadero riesgo de comprobaci\u00f3n por parte de la Administraci\u00f3n y si ese \u00ab\u00a0exceso de prudencia\u00a0\u00bb puede acabar generando un coste fiscal innecesario e irreversible.<\/p>\n

          \n
        • Atenci\u00f3n.<\/strong> La tasaci\u00f3n hipotecaria sirve al banco, no determina autom\u00e1ticamente el valor fiscal.<\/li>\n<\/ul>\n

          Recomendaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

          En adquisiciones inmobiliarias sin valor de referencia catastral, la elecci\u00f3n del valor a declarar en el ITP debe hacerse con criterio t\u00e9cnico y no por simple cautela. Una decisi\u00f3n aparentemente conservadora puede convertirse en definitiva, incluso cuando no era necesaria.<\/p>\n

          Analizar el valor de mercado real, la pr\u00e1ctica comprobadora de la comunidad aut\u00f3noma y el contexto concreto de la operaci\u00f3n es esencial antes de presentar la autoliquidaci\u00f3n.<\/p>\n

          En el ITP, cuando no hay valor de referencia, la responsabilidad del dato declarado recae \u00edntegramente en quien autoliquida.<\/p>\n

          Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n

          Un cordial saludo,<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          En la compraventa de viviendas sin valor de referencia catastral, el margen de decisi\u00f3n del contribuyente es mayor. Precisamente por eso, el error puede ser irreversible. Cuando no existe valor de referencia, muchos compradores optan por declarar un importe superior al precio escriturado pensando en evitar futuras comprobaciones. La Direcci\u00f3n General de Tributos acaba de…<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":20348,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-20347","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias","category-1","description-off"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20347","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20347"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20347\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20349,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20347\/revisions\/20349"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20348"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20347"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20347"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20347"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}