{"id":21012,"date":"2026-10-02T10:41:43","date_gmt":"2026-10-02T08:41:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/?p=21012"},"modified":"2026-10-02T10:41:43","modified_gmt":"2026-10-02T08:41:43","slug":"nuevas-reglas-para-prorrogar-y-finalizar-los-contratos-de-alquiler-de-vivienda-habitual","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.csfconsulting.es\/fr\/nuevas-reglas-para-prorrogar-y-finalizar-los-contratos-de-alquiler-de-vivienda-habitual\/","title":{"rendered":"Nuevas reglas para prorrogar y finalizar los contratos de alquiler de vivienda habitual"},"content":{"rendered":"
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El Gobierno vuelve a introducir cambios relevantes en materia de vivienda apenas un d\u00eda despu\u00e9s de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26\/2026 (RDL). Ahora, el BOE publica el Real Decreto-ley 27\/2026, que modifica las reglas aplicables a la pr\u00f3rroga y finalizaci\u00f3n de los contratos de alquiler de vivienda habitual. La norma entra en vigor el 2 de octubre, aunque con una cautela importante. Al tratarse de un RDL, debe ser convalidado por el Congreso y el Gobierno ha anunciado un Pleno extraordinario para el d\u00eda 2 de octubre, por lo que habr\u00e1 que estar atentos al resultado de la votaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

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Como ya ha visto por las noticias de prensa y dem\u00e1s medios de comunicaci\u00f3n, la regulaci\u00f3n de la vivienda est\u00e1 viviendo en estos d\u00edas una sucesi\u00f3n especialmente intensa de cambios. Tras la aprobaci\u00f3n del Real Decreto-ley 26\/2026, de 29 de septiembre<\/strong>, publicado en el BOE de 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre, el Gobierno ha aprobado ahora una segunda norma que incide directamente en la duraci\u00f3n y finalizaci\u00f3n de los contratos de alquiler de vivienda habitual. El RDL 26\/2026 contiene un amplio paquete de medidas sobre vivienda, entre ellas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), medidas frente a determinadas situaciones de vulnerabilidad y actuaciones fiscales y de vivienda asequible.<\/p>\n

Un d\u00eda despu\u00e9s, el BOE de 1 de octubre publica el Real Decreto-ley 27\/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual<\/strong>. Esta nueva norma vuelve a modificar el art\u00edculo 10 de la Ley 29\/1994, de la LAU, y establece un r\u00e9gimen mucho m\u00e1s estable de continuidad de los contratos.<\/p>\n

    \n
  • ATENCI\u00d3N.<\/strong>\u00a0 Hay, no obstante, una advertencia que debe hacerse desde el principio. El Real Decreto-ley 27\/2026 entra en vigor el 2 de octubre de 2026<\/strong>, pero, por su propia naturaleza, debe someterse a la correspondiente convalidaci\u00f3n del Congreso de los Diputados<\/strong>. Se ha anunciado su sometimiento a votaci\u00f3n parlamentaria en un Pleno extraordinario previsto para el 2 de octubre. Por ello, las reglas que comentamos son aplicables desde su entrada en vigor, aunque su continuidad deber\u00e1 valorarse a la vista del resultado de esa votaci\u00f3n.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n

    PRINCIPALES NOVEDADES DEL REAL DECRETO-LEY 27\/2026<\/strong><\/p>\n

    Pr\u00f3rrogas sucesivas de cinco o siete a\u00f1os<\/strong><\/p>\n

    El cambio m\u00e1s visible afecta a la duraci\u00f3n de las pr\u00f3rrogas. Cuando llegue el vencimiento del contrato de vivienda habitual, o el de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, y hayan transcurrido como m\u00ednimo cinco a\u00f1os<\/strong>, o siete a\u00f1os cuando el arrendador sea una persona jur\u00eddica<\/strong>, si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de no continuar, el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete a\u00f1os.<\/p>\n

    La diferencia respecto al r\u00e9gimen anterior es considerable. Ya no estamos ante una simple prolongaci\u00f3n anual. Dejar transcurrir un vencimiento sin actuar puede comportar una nueva vinculaci\u00f3n contractual de larga duraci\u00f3n.<\/p>\n

    El propietario deber\u00e1 preavisar con seis meses de antelaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

    El plazo general para que el arrendador comunique su voluntad de no prorrogar pasa a ser de seis meses<\/strong>. Para el arrendatario se mantiene el plazo de dos meses<\/strong>.<\/p>\n

    La reforma obliga, por tanto, a anticipar considerablemente la decisi\u00f3n del propietario sobre el futuro de la vivienda. Adem\u00e1s, ser\u00e1 especialmente importante poder acreditar cu\u00e1ndo se realiz\u00f3 la comunicaci\u00f3n, qu\u00e9 dec\u00eda exactamente y cu\u00e1ndo fue recibida.<\/p>\n

    Nueva indemnizaci\u00f3n cuando el arrendador decide no continuar<\/strong><\/p>\n

    Esta es probablemente la novedad con mayor repercusi\u00f3n econ\u00f3mica. Cuando el arrendador comunique v\u00e1lidamente su voluntad de no prorrogar el contrato deber\u00e1, como regla general, indemnizar al arrendatario<\/strong>.<\/p>\n

    La compensaci\u00f3n ser\u00e1 equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas<\/strong> a la arrendada.<\/p>\n

    Cuando resulte posible, deber\u00e1 utilizarse como referencia el sistema estatal de precios del alquiler.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, la cantidad no podr\u00e1 ser inferior al equivalente a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o durante el cual el arrendatario haya residido en la vivienda<\/strong>, prorrate\u00e1ndose los periodos inferiores.<\/p>\n

    El pago deber\u00e1 realizarse, con car\u00e1cter general, en el momento de la entrega de la vivienda.<\/p>\n

    La compensaci\u00f3n econ\u00f3mica no ser\u00e1 exigible en todos los casos. Una de las excepciones se produce cuando el arrendador sea una persona f\u00edsica y necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de determinados familiares hasta segundo grado o de su c\u00f3nyuge en los supuestos previstos legalmente.<\/p>\n

    Ahora bien, la necesidad debe materializarse. Si la vivienda no fuera ocupada dentro de los tres meses siguientes a su entrega, salvo causa de fuerza mayor, el anterior arrendatario podr\u00e1 reclamar la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

    Tambi\u00e9n podr\u00e1 excluirse la compensaci\u00f3n cuando el arrendatario no haya habitado efectivamente la vivienda durante m\u00e1s de seis meses dentro de los doce anteriores a la notificaci\u00f3n, salvo que exista una causa justificada como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.<\/p>\n

    Tampoco habr\u00e1 indemnizaci\u00f3n si el arrendatario dispone, en el mismo municipio, de otra vivienda apta que pueda ocupar y de la que sea titular en los t\u00e9rminos previstos por la norma.<\/p>\n

    Se excluye igualmente la compensaci\u00f3n cuando las partes celebren un nuevo contrato de vivienda habitual.<\/p>\n

    La norma contempla adem\u00e1s el supuesto en el que el propietario ofrece fehacientemente un nuevo contrato sobre la misma vivienda y el arrendatario lo rechaza. Esa oferta deber\u00e1 garantizar una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os, o siete si el propietario es una persona jur\u00eddica, y respetar las reglas legales sobre determinaci\u00f3n de la renta.<\/p>\n

    Finalmente, podr\u00e1 existir otra circunstancia debidamente justificada cuando concurran intereses prevalentes de un arrendador que tenga acreditada una situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/p>\n

    No proceder\u00e1 la compensaci\u00f3n cuando el arrendatario re\u00fana los requisitos legales para obtener, a solicitud suya, una pr\u00f3rroga que el propietario est\u00e9 obligado a aceptar, aunque finalmente el inquilino no llegue a ejercer ese derecho.<\/p>\n

    La norma pretende evitar que se acumulen dos mecanismos de protecci\u00f3n distintos sobre el mismo vencimiento.<\/p>\n

    La venta de la vivienda no extingue por s\u00ed sola el derecho a la compensaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

    La transmisi\u00f3n de la vivienda alquilada tampoco permite eludir autom\u00e1ticamente la eventual indemnizaci\u00f3n. Cuando el adquirente se subrogue en la posici\u00f3n del propietario, tambi\u00e9n se subrogar\u00e1 en esta obligaci\u00f3n si concurren los requisitos legales y no existe alguna de las excepciones previstas.<\/p>\n

    Las pr\u00f3rrogas pactadas despu\u00e9s de comunicar la finalizaci\u00f3n tambi\u00e9n quedan limitadas<\/strong><\/p>\n

    Puede suceder que el propietario comunique inicialmente su voluntad de no continuar y posteriormente ambas partes decidan mantener el alquiler.<\/p>\n

    En ese supuesto, la pr\u00f3rroga convencional que acuerden no podr\u00e1 ser inferior a cinco a\u00f1os<\/strong>, o siete cuando el arrendador sea una persona jur\u00eddica.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, ser\u00e1n nulas las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.<\/p>\n

    Se mantienen determinadas pr\u00f3rrogas por vulnerabilidad<\/strong><\/p>\n

    El nuevo art\u00edculo 10 conserva la posibilidad de solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta un a\u00f1o<\/strong> en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y econ\u00f3mica.<\/p>\n

    Cuando el propietario sea un gran tenedor, la solicitud deber\u00e1 ser aceptada obligatoriamente en las condiciones establecidas legalmente, salvo las excepciones previstas por la propia norma.<\/p>\n

    Contin\u00faa la protecci\u00f3n espec\u00edfica en zonas de mercado residencial tensionado<\/strong><\/p>\n

    En los contratos correspondientes a viviendas situadas en una zona declarada de mercado residencial tensionado, el arrendatario podr\u00e1 solicitar, en los casos previstos, una pr\u00f3rroga extraordinaria por periodos anuales durante un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os<\/strong>.<\/p>\n

    Esta pr\u00f3rroga tiene car\u00e1cter preferente frente a otras pr\u00f3rrogas extraordinarias contempladas por normas con rango de ley.<\/p>\n

    Especial atenci\u00f3n a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

    La reforma alcanza tambi\u00e9n a contratos antiguos que se encuentren en situaci\u00f3n de t\u00e1cita reconducci\u00f3n conforme al C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

    Estos contratos pasar\u00e1n al nuevo r\u00e9gimen a partir del primer vencimiento de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n que tenga lugar una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley.<\/p>\n

    Hasta entonces continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose, respecto de su duraci\u00f3n, por los art\u00edculos 1566 y 1581 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

    Para calcular los cinco o siete a\u00f1os m\u00ednimos del nuevo art\u00edculo 10 se sumar\u00e1 el tiempo transcurrido desde la celebraci\u00f3n del contrato inicial y el periodo posterior de t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n

    Las comunicaciones o requerimientos realizados v\u00e1lidamente antes de la entrada en vigor conservar\u00e1n su eficacia y no generar\u00e1n la nueva indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

    Una norma pendiente de convalidaci\u00f3n por el Congreso<\/strong><\/p>\n

    La reforma contiene cambios suficientemente importantes como para recordar la naturaleza de la disposici\u00f3n que los introduce.<\/p>\n

    Estamos ante un RDL<\/strong> es decir, una norma aprobada por el Gobierno que entra en vigor sin necesidad de esperar previamente a su aprobaci\u00f3n por las Cortes, pero que debe someterse posteriormente al Congreso de los Diputados conforme al art\u00edculo 86 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

    El propio Real Decreto-ley establece que entra en vigor el d\u00eda siguiente al de su publicaci\u00f3n en el BOE<\/strong>, por lo que su entrada en vigor se produce el 2 de octubre de 2026<\/strong>.<\/p>\n

    Al mismo tiempo, debe producirse la correspondiente convalidaci\u00f3n parlamentaria. Se ha anunciado que la norma ser\u00e1 sometida al Congreso en un Pleno extraordinario previsto para el 2 de octubre de 2026<\/strong>. La informaci\u00f3n disponible a 1 de octubre se\u00f1ala precisamente esa convocatoria parlamentaria para decidir sobre el decreto.<\/p>\n

    Esto introduce una diferencia importante entre entrada en vigor<\/strong> y continuidad de la norma<\/strong>.<\/p>\n

    Desde el momento en el que entra en vigor, el Real Decreto-ley forma parte del ordenamiento y debe aplicarse en los t\u00e9rminos que establece.<\/p>\n

    Sin embargo, su permanencia depende de la decisi\u00f3n del Congreso.<\/p>\n

    Si es convalidado<\/strong>, continuar\u00e1 vigente. Adem\u00e1s, el Congreso puede acordar su posterior tramitaci\u00f3n como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia, lo que permitir\u00eda introducir modificaciones durante el tr\u00e1mite parlamentario.<\/p>\n

    Si no obtiene la convalidaci\u00f3n requerida, dejar\u00e1 de permanecer vigente en el ordenamiento.<\/p>\n

    ALERTA ESPECIAL<\/strong><\/p>\n

    Esta circular analiza el contenido publicado en el BOE el 1 de octubre de 2026<\/strong>. Dado que el Real Decreto-ley est\u00e1 pendiente de convalidaci\u00f3n, ser\u00e1 necesario comprobar el resultado de la votaci\u00f3n parlamentaria antes de considerar definitivamente consolidado este r\u00e9gimen.<\/p>\n

    En actuaciones que puedan esperar al resultado de la votaci\u00f3n, especialmente comunicaciones de no renovaci\u00f3n, acuerdos de pr\u00f3rroga o decisiones que generen una indemnizaci\u00f3n relevante, resulta aconsejable verificar previamente la situaci\u00f3n normativa.<\/p>\n

    Cuadro resumen de las novedades<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Materia<\/strong><\/td>\nPrincipal novedad<\/strong><\/td>\nReferencia legal<\/strong><\/td>\nEntrada en vigor<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
    Duraci\u00f3n de las pr\u00f3rrogas<\/strong><\/td>\nPr\u00f3rrogas sucesivas de 5 a\u00f1os o de 7 a\u00f1os si el arrendador es persona jur\u00eddica<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Preaviso del arrendador<\/strong><\/td>\nSe eleva a 6 meses con car\u00e1cter general<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Preaviso del arrendatario<\/strong><\/td>\nSe mantiene en 2 meses<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Indemnizaci\u00f3n por no prorrogar<\/strong><\/td>\nEl arrendador deber\u00e1 compensar, como regla general, con al menos 12 mensualidades de una vivienda an\u00e1loga<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    M\u00ednimo de la indemnizaci\u00f3n<\/strong><\/td>\nNo podr\u00e1 ser inferior a una mensualidad por cada a\u00f1o de residencia<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Momento del pago<\/strong><\/td>\nCon car\u00e1cter general, en el momento de la entrega de la vivienda<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Derecho a pr\u00f3rroga obligatoria<\/strong><\/td>\nPuede excluir la indemnizaci\u00f3n aunque el arrendatario no llegue a solicitar la pr\u00f3rroga<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Venta de la vivienda<\/strong><\/td>\nLa transmisi\u00f3n no elimina por s\u00ed sola el derecho a la indemnizaci\u00f3n<\/td>\nArt. 10.1 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Necesidad del propietario<\/strong><\/td>\nPuede excluir la indemnizaci\u00f3n cuando una persona f\u00edsica necesite la vivienda en los supuestos previstos<\/td>\nArt. 10.2.a LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Falta de ocupaci\u00f3n del inquilino<\/strong><\/td>\nPuede excluir la indemnizaci\u00f3n si concurren las circunstancias establecidas legalmente<\/td>\nArt. 10.2.b LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Otra vivienda disponible<\/strong><\/td>\nPuede excluir la compensaci\u00f3n si el inquilino dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio<\/td>\nArt. 10.2.c LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Nuevo contrato<\/strong><\/td>\nLa formalizaci\u00f3n de otro contrato de vivienda habitual excluye la indemnizaci\u00f3n<\/td>\nArt. 10.2.d LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Oferta de nuevo contrato<\/strong><\/td>\nEl rechazo de una oferta que cumpla las condiciones legales puede excluir la indemnizaci\u00f3n<\/td>\nArt. 10.2.e LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Vulnerabilidad del arrendador<\/strong><\/td>\nSe incorpora una posible excepci\u00f3n por circunstancias justificadas y vulnerabilidad acreditada<\/td>\nArt. 10.2.f LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Pr\u00f3rroga acordada despu\u00e9s de anunciar el fin del contrato<\/strong><\/td>\nDeber\u00e1 tener una duraci\u00f3n m\u00ednima de 5 o 7 a\u00f1os<\/td>\nArt. 10.3 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Condiciones perjudiciales<\/strong><\/td>\nSer\u00e1n nulas las cl\u00e1usulas de la pr\u00f3rroga que empeoren el contrato original en perjuicio del inquilino<\/td>\nArt. 10.4 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Vulnerabilidad del arrendatario<\/strong><\/td>\nPr\u00f3rroga extraordinaria de hasta un a\u00f1o en determinados casos<\/td>\nArt. 10.5 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Zonas tensionadas<\/strong><\/td>\nPosibles pr\u00f3rrogas anuales durante un m\u00e1ximo de 3 a\u00f1os<\/td>\nArt. 10.6 LAU<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Contratos con menos de 6 meses para vencer<\/strong><\/td>\nTransitoriamente podr\u00e1 utilizarse un preaviso m\u00ednimo de 4 meses<\/td>\nDT \u00fanica RDL 27\/2026<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Contratos que ya est\u00e1n en el antiguo periodo de pr\u00f3rroga<\/strong><\/td>\nMantienen dicho r\u00e9gimen hasta su t\u00e9rmino y despu\u00e9s pasan al nuevo art\u00edculo 10<\/td>\nDT \u00fanica RDL 27\/2026<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    T\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong><\/td>\nSe regula la incorporaci\u00f3n de determinados contratos antiguos al nuevo r\u00e9gimen<\/td>\nDT \u00fanica RDL 27\/2026 y arts. 1566 y 1581 CC<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Coordinaci\u00f3n con el RDL 26\/2026<\/strong><\/td>\nSe regulan las relaciones entre las nuevas pr\u00f3rrogas y las medidas extraordinarias aprobadas previamente<\/td>\nDA primera RDL 27\/2026<\/td>\n2-10-2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Convalidaci\u00f3n parlamentaria<\/strong><\/td>\nLa continuidad del Real Decreto-ley queda sometida a la decisi\u00f3n del Congreso<\/td>\nArt. 86 CE<\/td>\nPendiente de convalidaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaraci\u00f3n que puedan tener al respecto.<\/p>\n

    Un cordial saludo,<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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