El escenario normativo de la vivienda ha vuelto a cambiar en cuestión de días. Los Reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026 quedaron derogados el pasado 2 de octubre y ahora el BOE publica dos nuevas normas que recuperan gran parte de aquellas medidas. Para propietarios, arrendatarios, inversores y empresas vinculadas al sector resulta especialmente importante distinguir qué continúa, qué se modifica y desde cuándo debe aplicarse. Ahora corresponde a la Diputación Permanente del Congreso asumir las facultades previstas constitucionalmente durante este período. Por tanto, habrá que estar atentos a la convalidación de ambos textos.
El BOE de 7 de octubre de 2026 publica dos nuevas normas que vuelven a situar la vivienda, los alquileres y su fiscalidad en el centro de la actualidad legislativa.
Se trata del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, sobre estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y del Real Decreto-ley 29/2026, también de 6 de octubre, que reúne un paquete mucho más amplio de medidas sobre protección de los arrendatarios, fiscalidad, vivienda asequible, financiación y oferta residencial.
La publicación se produce apenas unos días después de un episodio poco habitual. Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, aprobados el 29 de septiembre, fueron derogados por acuerdo del Congreso de los Diputados el 2 de octubre.
Los nuevos textos recuperan una parte muy importante de aquellas medidas, aunque no de forma absolutamente idéntica. Hay ajustes en su alcance temporal, en algunas reglas transitorias y en determinados aspectos de su aplicación práctica.
Por este motivo, quienes ya hubieran analizado los decretos anteriores no deberían limitarse a recuperar sus conclusiones. Conviene revisar nuevamente cada supuesto.
Un calendario normativo especialmente accidentado
El primer elemento que debe tenerse claro es la secuencia de fechas. El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó el 30 de septiembre y comenzó a desplegar efectos el 1 de octubre. El Real Decreto-ley 27/2026 se publicó el 1 de octubre y entró en vigor al día siguiente. El 2 de octubre, el Congreso acordó la derogación de ambos textos. Cinco días después, el BOE publica sus sustitutos.
- El nuevo Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026. Algunas de sus disposiciones, especialmente las tributarias, tienen no obstante fechas específicas de aplicación.
- El Real Decreto-ley 28/2026 sigue un calendario distinto. Su entrada en vigor se retrasa expresamente hasta el 15 de noviembre de 2026.
Los alquileres de vivienda habitual ganan estabilidad
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica nuevamente el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Una vez agotada la duración mínima del contrato, cinco años cuando el propietario sea persona física y siete cuando sea persona jurídica, la continuidad del arrendamiento pasa a ocupar una posición mucho más relevante.
Si ninguna de las partes comunica válidamente su intención de poner fin al contrato, este podrá continuar mediante períodos sucesivos de cinco o siete años, según corresponda.
También se amplía el plazo con el que deberá actuar el propietario cuando pretenda evitar esa continuidad. El preaviso del arrendador pasa, con carácter general, a seis meses. El del arrendatario continúa siendo de dos meses.
En determinados contratos próximos al vencimiento se contempla, no obstante, una regla transitoria que permite mantener el preaviso de cuatro meses.
La nueva norma introduce asimismo consecuencias económicas cuando es el arrendador quien decide no continuar el contrato en los supuestos previstos legalmente.
Cuando proceda indemnización, deberá atenderse al importe más elevado entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia del arrendatario.
No toda finalización del alquiler generará esta compensación. La ley recoge excepciones, entre ellas determinadas situaciones de necesidad de vivienda por el propietario o sus familiares, la inexistencia de residencia efectiva del arrendatario, la disponibilidad de otra vivienda adecuada o determinados supuestos en los que se haya ofrecido una alternativa contractual.
- Atención. Antes de enviar una comunicación de no renovación resulta especialmente aconsejable comprobar la fecha exacta de firma del contrato, sus prórrogas anteriores, el vencimiento en curso y la fecha en que vaya a notificarse la decisión. Una comunicación formalmente correcta bajo el régimen anterior puede no serlo bajo el nuevo.
El nuevo RDL 28/2026 introduce además una precisión relevante frente al texto derogado. Las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la publicación del nuevo decreto conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización. La norma también regula expresamente qué ocurre con los contratos que ya estaban en tácita reconducción y con los que se encontraban dentro de un período de prórroga anterior.
Una prórroga extraordinaria de hasta dos años
El RDL 29/2026 recupera la posibilidad de que determinados arrendatarios soliciten una ampliación extraordinaria de su contrato. La medida afecta, entre otros supuestos, a contratos de vivienda habitual cuyo período de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. La extensión podrá producirse por anualidades hasta alcanzar un máximo de dos años adicionales.
No se concede de manera automática. El arrendatario deberá solicitarla y encontrarse al corriente en el pago del alquiler. Además, deberá haber cumplido mensualmente sus obligaciones durante los ocho meses anteriores.
La coordinación con las nuevas prórrogas ordinarias del RDL 28/2026 evita que ambos mecanismos se acumulen indiscriminadamente.
- Atención. Cuando un contrato se aproxime a su vencimiento no basta con consultar su fecha inicial. Hay que determinar en qué período contractual se encuentra y si resulta aplicable primero la prórroga ordinaria, la extraordinaria o alguna regla transitoria.
Límite extraordinario para determinadas actualizaciones de renta
Otra de las medidas que vuelve a incorporarse es el límite temporal a determinadas revisiones del alquiler. Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando la renta ya se encuentre por encima del límite máximo que resulte del sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse.
En los restantes casos podrá aplicarse el acuerdo que alcancen las partes y, cuando no exista un nuevo pacto, el aumento no podrá superar el 2 %.
Paralelamente, el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, conocido como IRAV, se consolida como referencia máxima para determinadas actualizaciones.
El alquiler temporal queda mucho más delimitado
Uno de los ámbitos con mayores cambios es el alquiler de temporada. La norma no se limita a utilizar esa denominación. Exige que exista una verdadera causa de temporalidad, identificable y acreditable.
Puede tratarse, por ejemplo, de un desplazamiento temporal desde la residencia habitual por motivos profesionales, académicos o de naturaleza semejante, pero la causa deberá existir realmente.
La duración deberá superar los treinta y un días y, como regla general, no podrá exceder de doce meses. Si la causa persiste, la duración podrá prolongarse en las condiciones previstas legalmente.
Cuando no exista justificación suficiente, se supere el límite temporal sin una razón acreditada o se produzcan determinados encadenamientos de contratos entre las mismas partes, el arrendamiento puede pasar a considerarse de vivienda habitual.
La norma pretende impedir que el contrato temporal se utilice simplemente como una vía para eludir la regulación protectora del arrendamiento residencial.
- Atención. Indicar en el encabezamiento de un documento que se trata de un « contrato de temporada » ya no resulta suficiente. La causa temporal debería quedar descrita y documentada.
Los alquileres por habitaciones también quedan sometidos a límites
La reforma incorpora expresamente el arrendamiento parcial de una vivienda a la regulación de la LAU. La calificación dependerá de la necesidad que se esté cubriendo. Un alquiler de habitación podrá ser habitual o temporal.
Se introduce además una limitación especialmente relevante para quienes arriendan una misma vivienda por estancias separadas. La suma de las rentas cobradas por las habitaciones no podrá utilizarse para superar los límites que resultarían del alquiler unitario de la vivienda en los supuestos previstos legalmente.
Nuevas obligaciones para propietarios e intermediarios
La reforma amplía también las garantías del inquilino. Entre otras cuestiones, se refuerzan las limitaciones para trasladarle determinados gastos de gestión inmobiliaria y formalización contractual.
También se desarrollan reglas relativas a reparaciones, garantías adicionales, documentación escrita y constancia del estado de conservación de la vivienda.
Los anuncios de alquiler tendrán que incorporar determinada información cuando resulte aplicable, especialmente en zonas de mercado residencial tensionado. Entre otros datos podrá ser necesario identificar el índice de referencia, el límite legal de renta y la condición de gran tenedor.
- Atención. Las inmobiliarias, administradores de fincas y propietarios que comercialicen directamente sus viviendas deberían adaptar modelos de anuncio y documentación contractual.
Mayor protección en caso de venta de la vivienda
El nuevo régimen amplía también la protección del arrendatario cuando una vivienda alquilada se transmite junto con otros activos o inmuebles. Si la vivienda es jurídicamente individualizable, deberán respetarse las nuevas reglas para determinar el precio imputable y ejercer los correspondientes derechos de adquisición preferente.
Se limita, además, la posibilidad de anticipar la renuncia del arrendatario a determinados derechos de tanteo y retracto.
- Atención. En operaciones de venta de edificios, lotes de activos o carteras inmobiliarias con viviendas arrendadas convendrá revisar individualmente cada contrato antes de formalizar la transmisión.
Suspensión de determinados desahucios hasta 2030
Se recupera y prolonga determinadas medidas de protección de personas vulnerables sin alternativa habitacional. En determinadas circunstancias, la suspensión podrá alcanzar hasta el 31 de diciembre de 2030.
La aplicación concreta depende de quién promueva el procedimiento, de la situación de vulnerabilidad y de la actuación de la Administración competente.
También se introduce una intervención administrativa especialmente intensa en algunos procesos por impago.
Cuando se acredite la vulnerabilidad, la Administración podrá disponer de un plazo de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional o atender las cantidades necesarias en los términos previstos en la norma.
Si transcurre ese plazo sin solución habitacional ni pago o consignación, la propia Administración puede quedar subrogada en la posición deudora mientras se mantengan las circunstancias legales.
- Atención. Propietarios que estén tramitando actualmente procedimientos de desahucio deberían analizar inmediatamente si las nuevas reglas transitorias afectan a un lanzamiento ya señalado.
Incentivos fiscales mucho más amplios para propietarios
Uno de los bloques más relevantes es el relativo al IRPF. La norma establece un nuevo esquema de reducciones sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de viviendas. Ya no existe un único porcentaje que pueda aplicarse mecánicamente.
Las reducciones dependerán de factores como la evolución de la renta respecto del contrato anterior, la continuidad del inquilino, la situación de la vivienda en una zona tensionada, la edad del arrendatario, el carácter asequible del alquiler, la participación en determinados programas públicos o la realización de obras de rehabilitación. En algunos casos la reducción puede llegar al 100 %.
También existen porcentajes intermedios del 95 %, 90 %, 85 %, 80 %, 70 %, 60 %, 50 %, 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, según la situación concreta.
La casuística es, por tanto, considerablemente mayor que hasta ahora.
- Atención. Dos propietarios con viviendas similares pueden acabar aplicando reducciones fiscales muy diferentes. Será necesario conservar contratos anteriores, documentación de rentas, fecha de entrada del inquilino y, cuando proceda, acreditaciones relativas a rehabilitación, edad o programas públicos.
Regresa la deducción estatal para determinados inquilinos
Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán acceder, si cumplen los requisitos, a una deducción estatal equivalente al 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual. La base máxima alcanza los 11.630 euros cuando la base imponible no supera 23.007,20 euros. A partir de esa cifra y hasta el límite de 33.007,20 euros, la base de deducción se reduce progresivamente.
La medida deberá coordinarse con las deducciones autonómicas que pueda aplicar cada contribuyente.
Exención de determinadas ganancias al transmitir viviendas al sector público
La reforma introduce una ventaja fiscal para determinadas transmisiones de viviendas a entidades públicas dedicadas a promover o gestionar vivienda social y asequible.
Cuando se cumplan las condiciones legales, determinadas ganancias patrimoniales podrán quedar exentas hasta el 31 de diciembre de 2027.
El régimen contempla una exención total hasta determinadas cuantías y una aplicación decreciente a medida que aumenta el valor de transmisión.
Entre los requisitos se encuentran determinados límites económicos y circunstancias relacionadas con la desocupación anterior del inmueble.
Nace la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa
La reforma no se limita a vivienda. El RDL 29/2026 crea también la denominada Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. El régimen permite diferir la tributación de las ganancias y pérdidas obtenidas con determinados activos hasta que se produzca su disposición en los términos previstos en la norma.
Para ganancias atribuibles a aportaciones mantenidas durante más de cinco años se contempla una exclusión de gravamen del 100 % hasta un máximo conjunto de 10.000 euros por contribuyente y del 20 % para determinadas cantidades restantes.
Las aportaciones pendientes de recuperación están igualmente sometidas a límites.
Nuevo Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa
También se crea una modalidad específica de seguro denominada SIALPFE. Su límite de aportación alcanza los 10.000 euros anuales, frente a los 5.000 euros establecidos para otros planes de ahorro a largo plazo. La ventaja fiscal exige el cumplimiento de un período mínimo y de las restantes condiciones fijadas legalmente.
Determinados alquileres de corta duración pasan a tributar al 10 % de IVA
A partir del 1 de diciembre de 2026, ciertos arrendamientos de apartamentos y viviendas amuebladas dejarán de estar exentos del IVA. La medida alcanza determinados arrendamientos de corta duración y aquellos en los que concurran servicios propios de la industria hotelera. El tipo aplicable será, en los supuestos regulados, el 10 %.
No significa, sin embargo, que desde diciembre todo alquiler de temporada vaya a pagar IVA. La delimitación depende de las características de la operación.
IVA reducido para determinadas reformas de viviendas destinadas al alquiler
El tipo reducido se amplía igualmente a determinadas obras de renovación y reparación efectuadas en viviendas destinadas al arrendamiento habitual. Entre otras condiciones, se exige una antigüedad mínima del inmueble y se limita el peso de los materiales aportados dentro del coste total de la operación.
Cambios en el IBI
Los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán introducir, mediante su ordenanza fiscal, recargos específicos sobre determinados inmuebles. Los alojamientos turísticos podrán soportar un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida.
Ese porcentaje puede alcanzar el 100 % en determinados titulares con dos o más viviendas destinadas a uso turístico y el 150 % cuando se trate de cuatro o más.
La reforma también regula nuevamente recargos aplicables a determinados inmuebles residenciales desocupados.
Nuevo tratamiento de determinados beneficios de las SOCIMI
La reforma modifica también la fiscalidad de las SOCIMI. Con carácter general, se establece un gravamen especial del 15 % sobre determinados beneficios del ejercicio que no sean distribuidos y procedan de rentas que no hayan tributado al tipo general ni estén dentro del correspondiente régimen de reinversión.
Cuando esos beneficios no distribuidos procedan del arrendamiento residencial, alojamientos turísticos, hospedaje o alquileres de corta duración incluidos por la norma, el gravamen especial será del 25 %.
Este último porcentaje puede reducirse en determinados casos cuando una parte muy significativa del parque de viviendas se destine a alquiler asequible y puede neutralizarse en los supuestos de reinversión previstos legalmente.
Nuevos coeficientes para la plusvalía municipal
Se modifican también los coeficientes máximos que pueden aplicarse para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal). La escala depende del período de generación de la plusvalía, desde transmisiones realizadas antes de transcurrir un año hasta aquellas en las que han pasado veinte años o más.
Apoyo financiero para acceder a la primera vivienda
Otra medida destacada es el mecanismo denominado TU CASA. Está pensado como financiación complementaria para quienes compren su primera vivienda habitual hipotecada.
El préstamo podrá cubrir el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.
La norma prevé un tipo de interés del cero por ciento y ausencia de comisiones, aunque buena parte de las condiciones concretas deberán ser desarrolladas mediante acuerdo del Consejo de Ministros. Su gestión corresponderá al ICO.
- Atención. La publicación del decreto no implica que las solicitudes puedan presentarse inmediatamente. Será necesario esperar al desarrollo operativo de la línea y a las condiciones que se aprueben.
Más recursos para vivienda asequible
El paquete incorpora igualmente medidas destinadas a incrementar el parque residencial asequible. Se regulan aportaciones de inmuebles públicos a CASA 47 y se articula un Fondo de Vivienda de Impacto Social.
También se prevén avales de hasta 2.000 millones de euros para determinadas actuaciones de promoción de vivienda social o asequible y una línea adicional de hasta 280 millones para proyectos vinculados a construcción industrializada.
La propia norma establece asimismo una definición económica de vivienda asequible vinculada al esfuerzo de la unidad de convivencia respecto de la renta mediana municipal.
¿Qué ha cambiado respecto de los decretos derogados?
La comparación es importante porque los nuevos textos no se limitan a cambiar el número del Real Decreto-ley.
| Materia | RDL 26/2026 y 27/2026 derogados | RDL 29/2026 y 28/2026 actuales |
| Situación jurídica | Fueron publicados a finales de septiembre y comenzaron a producir efectos | Recuperan buena parte del contenido después de la derogación parlamentaria |
| Derogación | El Congreso acordó dejarlos sin efecto el 2 de octubre de 2026 | Son normas nuevas y deben superar su propio trámite de convalidación |
| Estabilidad de los contratos | El RDL 27/2026 ya preveía prórrogas prolongadas, mayor preaviso e indemnización | El RDL 28/2026 mantiene el núcleo de la reforma, pero introduce ajustes transitorios y una entrada en vigor posterior |
| Entrada en vigor de la reforma del artículo 10 LAU | RDL 27/2026 entró en vigor el 2 de octubre | RDL 28/2026 no entra en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026 |
| Comunicaciones anteriores de no renovación | Se conservaban determinadas comunicaciones ya efectuadas | Se precisa que las realizadas válidamente antes de la publicación del nuevo RDL conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización |
| Tácita reconducción | El anterior texto establecía reglas específicas y un período transitorio | El nuevo texto vuelve a ordenar estos contratos y vincula su aplicación al primer vencimiento posterior conforme a su propio régimen transitorio |
| Coordinación de prórrogas | El RDL 27/2026 se coordinaba con el RDL 26/2026 | El RDL 28/2026 se coordina ahora expresamente con la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026 |
| Restricciones a determinadas compras inmobiliarias | El RDL 26/2026 establecía restricciones temporales | El RDL 29/2026 mantiene la medida pero extiende determinadas referencias temporales hasta el 31 de diciembre de 2030 |
| Protección frente a desahucios | Se establecía un régimen temporal de suspensión | El nuevo texto recupera el régimen y sitúa determinadas suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2030 |
| Procedimientos ya iniciados | Existían reglas sobre procedimientos de lanzamiento | El RDL 29/2026 desarrolla expresamente su aplicación a determinadas ejecuciones en curso cuando todavía no se haya producido el lanzamiento |
| Arrendamiento temporal y habitaciones | El RDL 26/2026 ya introducía una regulación específica | El RDL 29/2026 recupera la regulación con las referencias y coordinación normativa adaptadas al nuevo texto |
| IRPF del alquiler | El RDL 26/2026 modificó el régimen de reducciones y deducciones | El RDL 29/2026 recupera el nuevo esquema fiscal y establece sus propios períodos transitorios |
| IVA en alquileres de corta duración | Se había previsto la modificación | Se recupera con efectos específicos desde el 1 de diciembre de 2026 |
| SOCIMI | Se introducía un tratamiento especial para beneficios no distribuidos | El nuevo texto mantiene un 15 % general y eleva al 25 % determinados beneficios no distribuidos vinculados al arrendamiento residencial, con reducciones por vivienda asequible |
| Nuevos instrumentos financieros | Se incorporaban instrumentos destinados a canalizar ahorro e inversión | El RDL 29/2026 mantiene y desarrolla la Cuenta Financia Europa y el SIALPFE |
| Seguridad jurídica | Los anteriores textos quedaron derogados pocos días después | Los nuevos decretos incorporan expresamente reglas destinadas a cubrir la transición producida tras aquella derogación |
Los nuevos textos, por tanto, no deberían presentarse simplemente como una « reposición » de los anteriores.
La mayor parte del diseño se mantiene, pero algunas fechas y reglas de transición han cambiado. El ejemplo más claro es el Real Decreto-ley 28/2026. Mientras el anterior RDL 27/2026 entró en vigor al día siguiente de su publicación, el nuevo régimen sobre estabilidad contractual no empezará a aplicarse hasta el 15 de noviembre de 2026.
También se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 el horizonte de determinadas restricciones y medidas de protección contenidas en el RDL 29/2026.
Una última cuestión que no debe olvidarse
Los nuevos reales decretos-ley están vigentes desde las fechas establecidas en cada uno de ellos, pero su continuidad no queda definitivamente asegurada por el mero hecho de haberse publicado en el BOE.
La Constitución exige que los reales decretos-ley sean sometidos a convalidación parlamentaria.
Tras la disolución de las Cámaras y la convocatoria electoral, corresponde a la Diputación Permanente asumir las facultades previstas constitucionalmente durante este período.
Por tanto, habrá que estar atentos a la convalidación de ambos textos.
Por ello, recomendamos analizar individualmente las decisiones que no admitan marcha atrás, especialmente renovaciones o finalizaciones de alquileres, operaciones inmobiliarias, contratos temporales, modificaciones de rentas y actuaciones fiscales vinculadas a las nuevas ventajas.
Nuestro despacho seguirá informando sobre la tramitación de estas normas y sobre cualquier criterio interpretativo o desarrollo reglamentario que pueda afectar a su aplicación.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
