Vender un inmueble alquilado ya no obliga a inflar la amortización

No todas las amortizaciones son iguales, ni deberían tratarse como si lo fueran. El Tribunal Supremo acaba de aclarar una cuestión que llevaba años generando regularizaciones discutibles. Durante años se ha asumido que, al vender un inmueble alquilado, había que aceptar sí o sí una amortización máxima. El Supremo ha dicho basta.

Hay decisiones judiciales que no cambian la ley, pero sí la forma de mirarla. Y eso, en materia fiscal, suele marcar la diferencia entre un cálculo razonable y una regularización difícil de explicar. La reciente doctrina del Tribunal Supremo (TS) sobre la amortización de inmuebles alquilados va precisamente en esa dirección.

La cuestión no nace en una gran estructura empresarial ni en una operación sofisticada. Parte de una situación muy común: una persona que alquila un inmueble, declara esos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario y, pasado el tiempo, decide vender.

Hasta aquí, nada extraño. El problema aparece cuando, al calcular la ganancia patrimonial de esa venta, la Administración exige minorarlo siempre aplicando una amortización del 3 %, aunque durante los años de alquiler se hubiese utilizado un criterio más ajustado y prudente.

Ese automatismo es precisamente lo que el Tribunal Supremo ha decidido desmontar.

Atención. Si se ha vendido un inmueble alquilado en los últimos años, conviene revisar cómo se calculó la amortización aplicada al valor de adquisición.

Qué defendía la Administración

La posición administrativa era sencilla, pero excesivamente rígida: si el inmueble no estaba afecto a una actividad económica, la única amortización válida a efectos de la venta debía ser la del 3 % anual, con independencia de lo que se hubiese hecho en la práctica.

El argumento era formal: al no existir actividad económica, no se podían usar tablas ni criterios alternativos. El resultado, sin embargo, era poco razonable: se forzaba una depreciación ficticia mayor, elevando artificialmente la ganancia patrimonial… y, con ella, la factura fiscal.

Atención. Una amortización impuesta sin atender a la realidad del bien puede inflar de forma significativa la tributación en el IRPF.

El criterio del Tribunal Supremo

El Supremo introduce un matiz clave, que en realidad es puro sentido común:
el hecho de no desarrollar una actividad económica no invalida la posibilidad de aplicar una amortización inferior, siempre que encaje en el concepto de amortización mínima previsto en la Ley del IRPF.

Dicho de otro modo, el 3 % no es una obligación automática. Es un límite máximo. Y como todo límite, permite moverse por debajo cuando existen razones técnicas y coherentes para hacerlo.

El Tribunal rechaza que la calificación del rendimiento (capital inmobiliario frente a actividad económica) sea suficiente para imponer una amortización máxima sin más análisis.

Atención. No todo lo que la norma permite como máximo debe aplicarse obligatoriamente en todos los casos.

La amortización mínima no es sinónimo de amortización máxima

Uno de los puntos más relevantes de la sentencia es la distinción -a menudo ignorada- entre dos planos distintos:

La amortización como gasto deducible durante el alquiler.
La amortización que debe minorar el valor de adquisición al vender.

El Supremo recuerda que la llamada amortización mínima no está definida con números cerrados en la Ley y que, ante ese vacío, es legítimo acudir a criterios técnicos razonables, como los previstos en la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998, incluso aunque el inmueble no estuviera afecto a una actividad económica.

Atención. Confundir amortización mínima con un porcentaje fijo obligatorio puede llevar a liquidaciones incorrectas.

¿Qué implica esto en la práctica?

Esta doctrina abre la puerta a defender -con base jurídica sólida- amortizaciones más ajustadas a la vida útil real del inmueble, evitando correcciones automáticas que penalizan al contribuyente sin una justificación económica real.

También refuerza algo importante: la interpretación razonable de la norma no puede convertirse en una sanción encubierta cuando el propio marco legal es incompleto.