Tras la declaración del estado de alarma por el COVID-19, cuya entrada en vigor se produjo el pasado 14 de marzo mediante Real Decreto 463/2020, nos están llegando al despacho muchas consultas e inquietudes sobre cómo afecta el Coronavirus a los contratos de arrendamiento de locales de negocio.
Como es bien conocido, se ha decretado la suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas a excepción de los de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, prensa y papelería, combustibles para automoción, estancos, equipos tecnológicos y de correspondencia, tintorerías y lavanderías. Para más información al respecto, podéis leer el artículo sobre qué comercios pueden abrir por el Coronavirus. En definitiva, quedan incluidos en la prohibición todos los no exceptuados en el artículo 10 del mencionado RD.
Para afrontar esta situación de extraordinaria y urgente necesidad existen mecanismos de derecho privado que en cierta medida permiten restablecer el equilibrio básico de las prestaciones en contratos de arrendamiento de locales comerciales afectados por estas medidas. En este caso sería aplicable la “teoría de la base del negocio jurídico” o “claúsula rebus sic stanibus”, que autoriza la revisión del contrato.
Esta teoría de la base del negocio se fundamenta en:
- El equilibrio básico de los bienes y servicios que son objeto de intercambio
- En la buena fe, cuando fuera de lo pactado y sin culpa de las partes, sobreviene un cambio profundo de las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato.
En nuestra opinión, no debería una de las dos partes contratantes (arrendador o arrendatario), ser la que cargue de forma unilateral con los riesgos provocados por el estado de alarma.
Por ello, en primera instancia recomendamos la búsqueda de una solución consensuada entre arrendador y arrendatario atendiendo a las circunstancias específicas de cada caso y “repartiendo” por tanto la carga que el coronavirus pueda suponer entre ambas partes. Dicha solución bien podría pasar por una rebaja proporcional de la renta. En circunstancias excepcionales como las provocadas por el coronavirus consideramos especialmente importante apelar a la buena fe de las partes, así como “huir” de la vía judicial, dados sus costes directos e indirectos en lo que a tiempo de resolución se refiere.
Asimismo, y ante el aluvión de noticias, recomendamos evitar la precipitación ante este tipo de decisiones ya que en cualquier momento podrían aparecer novedades o modificaciones legislativas que puedan afectar a esta materia.
Desde CSF Consulting os informaremos de cualquier novedad al respecto y por supuesto estamos a vuestra entera disposición para ayudaros a dar solución a problemas relacionados con lo expuesto.
CSF Consulting Abogados y Economistas.
