El Gobierno vuelve a introducir cambios relevantes en materia de vivienda apenas un día después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2026 (RDL). Ahora, el BOE publica el Real Decreto-ley 27/2026, que modifica las reglas aplicables a la prórroga y finalización de los contratos de alquiler de vivienda habitual. La norma entra en vigor el 2 de octubre, aunque con una cautela importante. Al tratarse de un RDL, debe ser convalidado por el Congreso y el Gobierno ha anunciado un Pleno extraordinario para el día 2 de octubre, por lo que habrá que estar atentos al resultado de la votación.
Como ya ha visto por las noticias de prensa y demás medios de comunicación, la regulación de la vivienda está viviendo en estos días una sucesión especialmente intensa de cambios. Tras la aprobación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE de 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre, el Gobierno ha aprobado ahora una segunda norma que incide directamente en la duración y finalización de los contratos de alquiler de vivienda habitual. El RDL 26/2026 contiene un amplio paquete de medidas sobre vivienda, entre ellas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), medidas frente a determinadas situaciones de vulnerabilidad y actuaciones fiscales y de vivienda asequible.
Un día después, el BOE de 1 de octubre publica el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta nueva norma vuelve a modificar el artículo 10 de la Ley 29/1994, de la LAU, y establece un régimen mucho más estable de continuidad de los contratos.
- ATENCIÓN. Hay, no obstante, una advertencia que debe hacerse desde el principio. El Real Decreto-ley 27/2026 entra en vigor el 2 de octubre de 2026, pero, por su propia naturaleza, debe someterse a la correspondiente convalidación del Congreso de los Diputados. Se ha anunciado su sometimiento a votación parlamentaria en un Pleno extraordinario previsto para el 2 de octubre. Por ello, las reglas que comentamos son aplicables desde su entrada en vigor, aunque su continuidad deberá valorarse a la vista del resultado de esa votación.
PRINCIPALES NOVEDADES DEL REAL DECRETO-LEY 27/2026
Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
El cambio más visible afecta a la duración de las prórrogas. Cuando llegue el vencimiento del contrato de vivienda habitual, o el de cualquiera de sus prórrogas, y hayan transcurrido como mínimo cinco años, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de no continuar, el contrato se prorrogará obligatoriamente por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años.
La diferencia respecto al régimen anterior es considerable. Ya no estamos ante una simple prolongación anual. Dejar transcurrir un vencimiento sin actuar puede comportar una nueva vinculación contractual de larga duración.
El propietario deberá preavisar con seis meses de antelación
El plazo general para que el arrendador comunique su voluntad de no prorrogar pasa a ser de seis meses. Para el arrendatario se mantiene el plazo de dos meses.
La reforma obliga, por tanto, a anticipar considerablemente la decisión del propietario sobre el futuro de la vivienda. Además, será especialmente importante poder acreditar cuándo se realizó la comunicación, qué decía exactamente y cuándo fue recibida.
Nueva indemnización cuando el arrendador decide no continuar
Esta es probablemente la novedad con mayor repercusión económica. Cuando el arrendador comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato deberá, como regla general, indemnizar al arrendatario.
La compensación será equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas a la arrendada.
Cuando resulte posible, deberá utilizarse como referencia el sistema estatal de precios del alquiler.
Además, la cantidad no podrá ser inferior al equivalente a una mensualidad de renta por cada año durante el cual el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores.
El pago deberá realizarse, con carácter general, en el momento de la entrega de la vivienda.
La compensación económica no será exigible en todos los casos. Una de las excepciones se produce cuando el arrendador sea una persona física y necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de determinados familiares hasta segundo grado o de su cónyuge en los supuestos previstos legalmente.
Ahora bien, la necesidad debe materializarse. Si la vivienda no fuera ocupada dentro de los tres meses siguientes a su entrega, salvo causa de fuerza mayor, el anterior arrendatario podrá reclamar la indemnización.
También podrá excluirse la compensación cuando el arrendatario no haya habitado efectivamente la vivienda durante más de seis meses dentro de los doce anteriores a la notificación, salvo que exista una causa justificada como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
Tampoco habrá indemnización si el arrendatario dispone, en el mismo municipio, de otra vivienda apta que pueda ocupar y de la que sea titular en los términos previstos por la norma.
Se excluye igualmente la compensación cuando las partes celebren un nuevo contrato de vivienda habitual.
La norma contempla además el supuesto en el que el propietario ofrece fehacientemente un nuevo contrato sobre la misma vivienda y el arrendatario lo rechaza. Esa oferta deberá garantizar una duración mínima de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, y respetar las reglas legales sobre determinación de la renta.
Finalmente, podrá existir otra circunstancia debidamente justificada cuando concurran intereses prevalentes de un arrendador que tenga acreditada una situación de vulnerabilidad.
No procederá la compensación cuando el arrendatario reúna los requisitos legales para obtener, a solicitud suya, una prórroga que el propietario esté obligado a aceptar, aunque finalmente el inquilino no llegue a ejercer ese derecho.
La norma pretende evitar que se acumulen dos mecanismos de protección distintos sobre el mismo vencimiento.
La venta de la vivienda no extingue por sí sola el derecho a la compensación
La transmisión de la vivienda alquilada tampoco permite eludir automáticamente la eventual indemnización. Cuando el adquirente se subrogue en la posición del propietario, también se subrogará en esta obligación si concurren los requisitos legales y no existe alguna de las excepciones previstas.
Las prórrogas pactadas después de comunicar la finalización también quedan limitadas
Puede suceder que el propietario comunique inicialmente su voluntad de no continuar y posteriormente ambas partes decidan mantener el alquiler.
En ese supuesto, la prórroga convencional que acuerden no podrá ser inferior a cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Además, serán nulas las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.
Se mantienen determinadas prórrogas por vulnerabilidad
El nuevo artículo 10 conserva la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica.
Cuando el propietario sea un gran tenedor, la solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente en las condiciones establecidas legalmente, salvo las excepciones previstas por la propia norma.
Continúa la protección específica en zonas de mercado residencial tensionado
En los contratos correspondientes a viviendas situadas en una zona declarada de mercado residencial tensionado, el arrendatario podrá solicitar, en los casos previstos, una prórroga extraordinaria por periodos anuales durante un máximo de tres años.
Esta prórroga tiene carácter preferente frente a otras prórrogas extraordinarias contempladas por normas con rango de ley.
Especial atención a la tácita reconducción
La reforma alcanza también a contratos antiguos que se encuentren en situación de tácita reconducción conforme al Código Civil.
Estos contratos pasarán al nuevo régimen a partir del primer vencimiento de la tácita reconducción que tenga lugar una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley.
Hasta entonces continuarán rigiéndose, respecto de su duración, por los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.
Para calcular los cinco o siete años mínimos del nuevo artículo 10 se sumará el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato inicial y el periodo posterior de tácita reconducción.
Las comunicaciones o requerimientos realizados válidamente antes de la entrada en vigor conservarán su eficacia y no generarán la nueva indemnización.
Una norma pendiente de convalidación por el Congreso
La reforma contiene cambios suficientemente importantes como para recordar la naturaleza de la disposición que los introduce.
Estamos ante un RDL es decir, una norma aprobada por el Gobierno que entra en vigor sin necesidad de esperar previamente a su aprobación por las Cortes, pero que debe someterse posteriormente al Congreso de los Diputados conforme al artículo 86 de la Constitución.
El propio Real Decreto-ley establece que entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE, por lo que su entrada en vigor se produce el 2 de octubre de 2026.
Al mismo tiempo, debe producirse la correspondiente convalidación parlamentaria. Se ha anunciado que la norma será sometida al Congreso en un Pleno extraordinario previsto para el 2 de octubre de 2026. La información disponible a 1 de octubre señala precisamente esa convocatoria parlamentaria para decidir sobre el decreto.
Esto introduce una diferencia importante entre entrada en vigor y continuidad de la norma.
Desde el momento en el que entra en vigor, el Real Decreto-ley forma parte del ordenamiento y debe aplicarse en los términos que establece.
Sin embargo, su permanencia depende de la decisión del Congreso.
Si es convalidado, continuará vigente. Además, el Congreso puede acordar su posterior tramitación como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia, lo que permitiría introducir modificaciones durante el trámite parlamentario.
Si no obtiene la convalidación requerida, dejará de permanecer vigente en el ordenamiento.
ALERTA ESPECIAL
Esta circular analiza el contenido publicado en el BOE el 1 de octubre de 2026. Dado que el Real Decreto-ley está pendiente de convalidación, será necesario comprobar el resultado de la votación parlamentaria antes de considerar definitivamente consolidado este régimen.
En actuaciones que puedan esperar al resultado de la votación, especialmente comunicaciones de no renovación, acuerdos de prórroga o decisiones que generen una indemnización relevante, resulta aconsejable verificar previamente la situación normativa.
Cuadro resumen de las novedades
| Materia | Principal novedad | Referencia legal | Entrada en vigor |
| Duración de las prórrogas | Prórrogas sucesivas de 5 años o de 7 años si el arrendador es persona jurídica | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Preaviso del arrendador | Se eleva a 6 meses con carácter general | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Preaviso del arrendatario | Se mantiene en 2 meses | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Indemnización por no prorrogar | El arrendador deberá compensar, como regla general, con al menos 12 mensualidades de una vivienda análoga | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Mínimo de la indemnización | No podrá ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Momento del pago | Con carácter general, en el momento de la entrega de la vivienda | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Derecho a prórroga obligatoria | Puede excluir la indemnización aunque el arrendatario no llegue a solicitar la prórroga | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Venta de la vivienda | La transmisión no elimina por sí sola el derecho a la indemnización | Art. 10.1 LAU | 2-10-2026 |
| Necesidad del propietario | Puede excluir la indemnización cuando una persona física necesite la vivienda en los supuestos previstos | Art. 10.2.a LAU | 2-10-2026 |
| Falta de ocupación del inquilino | Puede excluir la indemnización si concurren las circunstancias establecidas legalmente | Art. 10.2.b LAU | 2-10-2026 |
| Otra vivienda disponible | Puede excluir la compensación si el inquilino dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio | Art. 10.2.c LAU | 2-10-2026 |
| Nuevo contrato | La formalización de otro contrato de vivienda habitual excluye la indemnización | Art. 10.2.d LAU | 2-10-2026 |
| Oferta de nuevo contrato | El rechazo de una oferta que cumpla las condiciones legales puede excluir la indemnización | Art. 10.2.e LAU | 2-10-2026 |
| Vulnerabilidad del arrendador | Se incorpora una posible excepción por circunstancias justificadas y vulnerabilidad acreditada | Art. 10.2.f LAU | 2-10-2026 |
| Prórroga acordada después de anunciar el fin del contrato | Deberá tener una duración mínima de 5 o 7 años | Art. 10.3 LAU | 2-10-2026 |
| Condiciones perjudiciales | Serán nulas las cláusulas de la prórroga que empeoren el contrato original en perjuicio del inquilino | Art. 10.4 LAU | 2-10-2026 |
| Vulnerabilidad del arrendatario | Prórroga extraordinaria de hasta un año en determinados casos | Art. 10.5 LAU | 2-10-2026 |
| Zonas tensionadas | Posibles prórrogas anuales durante un máximo de 3 años | Art. 10.6 LAU | 2-10-2026 |
| Contratos con menos de 6 meses para vencer | Transitoriamente podrá utilizarse un preaviso mínimo de 4 meses | DT única RDL 27/2026 | 2-10-2026 |
| Contratos que ya están en el antiguo periodo de prórroga | Mantienen dicho régimen hasta su término y después pasan al nuevo artículo 10 | DT única RDL 27/2026 | 2-10-2026 |
| Tácita reconducción | Se regula la incorporación de determinados contratos antiguos al nuevo régimen | DT única RDL 27/2026 y arts. 1566 y 1581 CC | 2-10-2026 |
| Coordinación con el RDL 26/2026 | Se regulan las relaciones entre las nuevas prórrogas y las medidas extraordinarias aprobadas previamente | DA primera RDL 27/2026 | 2-10-2026 |
| Convalidación parlamentaria | La continuidad del Real Decreto-ley queda sometida a la decisión del Congreso | Art. 86 CE | Pendiente de convalidación |
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
