Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional puede cambiar radicalmente el modo en que tributan los no residentes extracomunitarios por sus inmuebles en alquiler en España. Hasta ahora, la normativa impedía a los arrendadores no residentes fuera de la UE y el EEE deducir los gastos de su inmueble. La justicia española acaba de abrir una vía distinta.
La Audiencia Nacional, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (recurso n.º 636/2021), ha establecido un criterio que supone un cambio significativo para los no residentes que poseen inmuebles en España arrendados.
Hasta ahora, la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y los criterios administrativos impedían que quienes residían fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo dedujeran los gastos vinculados al arrendamiento. En la práctica, un ciudadano de Estados Unidos, Suiza o cualquier otro país extracomunitario tributaban sobre el ingreso íntegro, sin poder restar gastos tan evidentes como el IBI, la comunidad de propietarios, la amortización del inmueble, los seguros o los gastos de reparación y mantenimiento.
La Audiencia Nacional considera que este tratamiento vulnera el principio de libre circulación de capitales recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE). El tribunal entiende que esa restricción discrimina a los no residentes en terceros países y, por tanto, abre la puerta a que puedan deducirse los mismos gastos que un residente en la UE o en el EEE.
La resolución surge a raíz del caso de un contribuyente estadounidense que solicitó la rectificación de sus declaraciones del modelo 210, alegando que el Convenio de Doble Imposición entre España y Estados Unidos le amparaba frente a este trato desigual.
El fallo no solo reconoce la posibilidad de deducir los gastos en cuestión, sino que abre una vía para que los contribuyentes afectados puedan solicitar la devolución de ingresos indebidos en las autoliquidaciones que todavía no estén prescritas. Conviene recordar que el plazo de prescripción general es de cuatro años.
Aunque la Administración todavía podría recurrir en casación ante el Tribunal Supremo, la sentencia ya marca un precedente de gran relevancia práctica.
Atención:
- Oportunidad de devolución: los no residentes extracomunitarios que hayan tributado por arrendamientos en España sin deducir gastos deberían revisar sus declaraciones y valorar la solicitud de rectificación.
- Plazo de prescripción: solo son reclamables las autoliquidaciones no prescritas (últimos 4 años, en términos generales).
- Gastos deducibles: entre otros, amortización del inmueble y del mobiliario, IBI y tasas municipales, comunidad de propietarios, suministros, seguros, y gastos de reparación y conservación.
- Posible recurso: el Estado podría interponer casación, pero la doctrina de la Audiencia Nacional se apoya en jurisprudencia consolidada del TJUE y del Tribunal Supremo en materia de no discriminación fiscal.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
