Real Decreto-ley 26/2026: el BOE publica el paquete de medidas urgentes en materia de vivienda

La norma tiene una extensión considerable. Se estructura en seis títulos, veinte artículos, dos disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y once finales, y modifica, entre otras, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la Ley de Enjuiciamiento Civil, las leyes del IRPF y del IVA, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la Ley de SOCIMI, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario y la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores.

El texto enlaza, además, con el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, que ya había previsto una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler. Su disposición transitoria primera regula específicamente el tratamiento de las solicitudes de prórroga formuladas al amparo de aquella norma.

2. CONTENIDO Y MODIFICACIONES

2.1. Prórroga extraordinaria de los contratos y tope a la actualización de rentas

La prórroga extraordinaria de hasta dos años se regula en la disposición final quinta del Real Decreto-ley. Sus elementos son los siguientes:

• Contratos afectados: arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU vigentes el 1 de octubre de 2026 en los que, antes del 31 de diciembre de 2028, finalice el periodo de prórroga obligatoria (artículo 9.1 LAU), el de prórroga tácita (artículos 10.1 y 10.2 LAU) o el de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
• Requisitos del arrendatario: debe solicitarla y encontrarse al corriente del pago de la renta, habiéndolo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
• Duración y contenido: plazos anuales hasta un máximo de dos años adicionales, manteniéndose los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.
• Excepciones: que las partes hayan fijado otros términos por acuerdo; que se haya suscrito un nuevo contrato; que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares, aunque esa facultad no se hubiera previsto en el contrato, siempre que concurra causa real y acreditada; o que las partes acuerden una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
• Compatibilidad: es incompatible con la prórroga del artículo 10.3 LAU (zonas tensionadas), que se aplica con carácter preferente.

La disposición transitoria primera dispone que las solicitudes de prórroga formuladas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026 se tienen por válidamente formuladas sin necesidad de nueva comunicación. Agotada esa prórroga, una nueva solicitud deberá ajustarse al régimen del Real Decreto-ley 26/2026.

La disposición final sexta establece, además, una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta para las anualidades que se cumplan entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el límite máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno; en los demás casos, el incremento será el que pacten de nuevo las partes y, en defecto de nuevo pacto, no podrá superar el 2 %.

• Atención. La limitación de la actualización opera sobre todos los contratos de vivienda sujetos a la LAU, con independencia de quién sea el arrendador. Conviene revisar las actualizaciones previstas para los próximos meses antes de comunicarlas al arrendatario.

2.2. Reforma de la LAU: vivienda temporal y alquiler por habitaciones

El artículo 3 reforma la LAU para someter los arrendamientos temporales y por habitaciones al título II de la ley (arrendamientos de vivienda), de modo que dejan de tener la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Los puntos principales son:

• Definiciones (art. 2 LAU): el arrendamiento de vivienda habitual incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia. El arrendamiento de vivienda temporal es el que cubre la necesidad de vivienda del arrendatario cuando está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable. El artículo 3.2 excluye del uso distinto de vivienda los contratos que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.
• Causa de temporalidad (art. 7.2 LAU): el contrato debe expresar la causa del desplazamiento, que ha de ser real y acreditable, y la carga de la prueba corresponde al arrendador. Si falta, el contrato se rige por las normas del arrendamiento de vivienda habitual con efectos retroactivos a su formalización.
• Duración (nuevo art. 9 bis LAU): superior a 31 días y, como regla general, no superior a doce meses, prórrogas incluidas, salvo que subsista la causa. Si se superan los doce meses sin justificación, o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como arrendamiento de vivienda habitual, con su plazo mínimo y régimen de prórrogas.
• Desistimiento (art. 11 LAU): en la vivienda temporal, el arrendatario puede desistir transcurrido un mes, con diez días de preaviso, sin indemnización.
• Rentas: en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede crecer por encima del IRAV. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no puede exceder la renta del contrato de la vivienda completa; en zonas tensionadas se aplican, además, los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 LAU.
• Garantía adicional y conservación: en los temporales, la garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad. El arrendador debe conservar la vivienda y asumir las pequeñas reparaciones; si no responde en cinco días hábiles, el arrendatario puede repararlas y descontar su importe de la renta (nuevo art. 21 bis LAU).
• Exclusiones (art. 5 LAU): quedan fuera de la LAU las cesiones turísticas sujetas a su normativa sectorial, cuya duración máxima no podrá superar en ningún caso 31 días, y las cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector en programas de acogida sin ánimo de lucro.

Régimen transitorio (nueva DT 8.ª LAU): los contratos de temporada o de vivienda temporal celebrados antes del 1 de octubre de 2026 conservan su régimen de uso distinto del de vivienda hasta la finalización del plazo pactado, momento en que quedan extinguidos sin posibilidad de prórroga. El contrato temporal que se renueve se regirá ya por el nuevo régimen.

La nueva disposición adicional duodécima de la LAU aclara que estas previsiones se entienden sin perjuicio de la normativa que dicten las comunidades autónomas con derecho civil propio, como Cataluña, o en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda.

2.3. Reforma de la LAU: otras obligaciones del arrendador

La reforma de la LAU alcanza también a los contratos de vivienda habitual en aspectos de gran relevancia práctica:

• Actualización de la renta (art. 18.1 LAU): en defecto de pacto expreso no se aplicará actualización. Si se pacta un mecanismo sin detallar el índice, se aplica el IRAV. En todo caso, el incremento no podrá exceder de la variación del IRAV.
• Gastos y tributos (art. 20 LAU): los tributos asociados a la vivienda no pueden repercutirse al arrendatario, salvo que este sea el obligado tributario; en edificios que no estén en propiedad horizontal no se pueden imputar gastos de comunidad. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, incluidos los de novación o renovación, no pueden repercutirse bajo ningún concepto, y cualquier servicio no esencial exige solicitud expresa y escrita del arrendatario.
• Garantías (art. 36.5 LAU): no puede exigirse la contratación de seguros de impago u otras coberturas análogas. La garantía adicional no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
• Reparaciones (nuevo art. 21.5 LAU): ante daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el arrendatario puede requerir la reparación adjuntando un presupuesto razonable. Si el arrendador no responde en quince días naturales o se niega injustificadamente, el arrendatario puede ejecutar las obras y descontar su importe de las rentas futuras.
• Derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU): el tanteo y el retracto no decaen en las ventas conjuntas de la vivienda con otros inmuebles o activos. La notificación y la escritura deben expresar el precio imputado a la vivienda y los criterios objetivos de su cálculo, preferentemente el valor de referencia catastral. La legislación autonómica podrá atribuir un derecho subsidiario a la Administración sobre la totalidad del inmueble, y la renuncia a este derecho ya no puede pactarse.
• Documento de finalización (art. 36.7 LAU): al término del contrato, las partes deben documentar el estado de la vivienda. Si no se firma o no refleja desperfectos, se presume que se entregó en estado adecuado.
• Formalización por escrito (art. 37 LAU) obligatoria a instancia del arrendatario, y nueva causa de resolución cuando la vivienda deje de destinarse de forma primordial a la necesidad de vivienda del arrendatario (art. 27.2.f LAU).
• Plataformas de alquiler de corta duración: el nuevo título V de la LAU establece el régimen sancionador vinculado a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y al Reglamento (UE) 2024/1028, con multas de 100.000 euros (leves), 500.000 euros ampliables al 1 % del volumen de negocio (graves) y un millón de euros ampliable al 2 % (muy graves).

2.4. Zonas tensionadas y concepto de gran tenedor

El artículo 17 LAU mantiene la contención de rentas en zonas de mercado residencial tensionado. En esas zonas, el nuevo contrato no puede superar la última renta de los cinco años anteriores, y solo cabe un incremento de hasta el 10 % en supuestos tasados, como rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad, o contratos de diez o más años. Para los grandes tenedores, rige el límite del índice de referencia, que la resolución de declaración de la zona puede extender a las viviendas no alquiladas en los últimos cinco años. En ningún caso pueden repercutirse al arrendatario conceptos nuevos que no figurasen en el contrato anterior.

El artículo 4 modifica la definición de gran tenedor de la Ley 12/2023: titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros, con posibilidad de rebajar el umbral a cinco inmuebles en zonas tensionadas. Como novedades, la condición se acredita mediante certificación del Registro de la Propiedad y, cuando una finca registral comprenda varias unidades de uso residencial, cada una computa como inmueble independiente, aunque no exista división horizontal inscrita.

2.5. Limitación de adquisiciones de vivienda con fines especulativos

El artículo 1 establece, desde el 1 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2028, una limitación a la adquisición de viviendas por toda entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, cuando la adquisición se realice a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. Afecta tanto a viviendas en uso como a viviendas de obra nueva con certificado de fin de obra.

La limitación no se aplica cuando la adquisición se destine a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de cinco años, a residencias sociosanitarias, a residencias de colectivos vulnerables gestionadas por entidades del tercer sector o a la protección de víctimas de violencia de género. Tampoco se aplica a las entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad de vivienda, condición que se entiende cumplida por el sector público de vivienda. Quedan también al margen las transmisiones ya elevadas a escritura pública antes del 1 de octubre, aunque no estén inscritas, y las adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias.

• Atención. El precepto emplea la expresión «tendrá limitada», sin precisar el alcance de la limitación ni sus consecuencias, y la exposición de motivos describe el ámbito subjetivo en términos no del todo coincidentes con el articulado. Hasta que exista criterio registral o notarial, recomendamos analizar caso por caso cualquier operación de compra por debajo del 70 % del valor de tasación.

2.6. Desahucios, lanzamientos y ejecuciones hipotecarias

El artículo 2 extiende hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con dos regímenes diferenciados:

• Demandantes con perfil especulativo (art. 2.1): cuando el demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, y el demandado sea vulnerable y carezca de alternativa, el tribunal suspenderá el proceso por auto, incluso si ya hay sentencia o lanzamiento acordado no ejecutado.
• Resto de demandantes (art. 2.2): el tribunal requerirá informe a la administración autonómica competente y, si no ofrece alternativa, suspenderá el proceso. La suspensión se revisa cada doce meses y se alza, entre otros supuestos, a los tres años. La administración debe compensar al demandante persona física, o persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social, como máximo por la renta dejada de percibir y los suministros impagados. No procede la suspensión cuando deba prevalecer la vulnerabilidad del demandante, ni prevalece la vulnerabilidad económica del demandado frente a personas físicas titulares de dos o menos viviendas.

El artículo 5 introduce en la LEC (nuevo art. 22.6) una enervación extraordinaria a cargo de la Administración en los desahucios por impago de arrendatarios vulnerables. Si la administración no ofrece alternativa habitacional en el plazo improrrogable de dos meses, durante el cual se suspende el procedimiento, debe pagar o consignar la totalidad de lo adeudado. De no hacerlo, queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no habrá lanzamiento, manteniéndose el contrato mientras subsista la vulnerabilidad. Esta enervación no computa a efectos de la enervación ordinaria.

En las ejecuciones hipotecarias, la demanda deberá indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor, acreditando lo contrario mediante certificación registral (art. 685.2 LEC). Por su parte, la disposición transitoria segunda aplica ambos regímenes a las ejecuciones en curso en las que no se haya practicado el lanzamiento, aunque la suspensión anterior se hubiera agotado.

La disposición final primera añade un artículo 25 bis a la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, en transposición parcial de la Directiva (UE) 2021/2167. En la cesión de créditos, el deudor conserva frente al cesionario todas sus excepciones, incluida la compensación. Se prohíbe ceder préstamos vencidos de deudores acogidos al Real Decreto-ley 6/2012, y si el deudor acredita en seis meses que reúne sus requisitos, el cedente deberá readquirir el préstamo por el mismo precio. Se aplica a las cesiones realizadas desde el 1 de octubre de 2026.

2.7. Medidas fiscales en el IRPF

Deducción estatal por alquiler de vivienda habitual

Se crea una deducción del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros. La base máxima es de 11.630 euros si la base imponible no supera 23.007,20 euros y se reduce linealmente hasta anularse en 33.007,20 euros, por lo que la deducción máxima es de 1.163 euros. Se exige que, durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni su unidad familiar sean titulares de otra vivienda a menos de 50 km, y es incompatible con la deducción transitoria para contratos anteriores a 2015 respecto de la misma vivienda y periodo.

Nuevo sistema de reducciones del rendimiento del alquiler de vivienda

Se reformula el artículo 23.2 LIRPF para vincular la reducción a la evolución de la renta y a la condición de no gran tenedor del arrendador. En nuevos contratos sobre viviendas ya alquiladas, la reducción es del 100 % al 70 % si se rebaja la renta más de un 5 %, del 50 % si no se incrementa y del 40 % al 15 % si se incrementa, según la intensidad de la subida. Para viviendas que se alquilan por primera vez, la reducción oscila entre el 100 % y el 50 % en función del índice de referencia, la zona tensionada y la edad del arrendatario, entre 18 y 35 años. Existen reducciones del 70 % para el alquiler social y del 60 % para las viviendas rehabilitadas, y del 80 % durante la prórroga tácita cuando la renta no exceda del índice de referencia.

Según la disposición transitoria trigésima octava, el nuevo sistema se aplica a los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026. Los contratos celebrados entre la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y esa fecha mantienen la reducción vigente a 31 de diciembre de 2025, y los anteriores, la vigente a 31 de diciembre de 2021. Las reducciones no se aplican a los contratos que incumplan los límites de renta del artículo 17.6 LAU, ni a los rendimientos regularizados en un procedimiento de comprobación.

Imputación de rentas inmobiliarias y operaciones vinculadas

Para 2026 se mantiene el porcentaje del 1,1 % en los mismos términos. A partir de 2027, la imputación de rentas de inmuebles no arrendados ni afectos a actividades económicas pasa a ser progresiva sobre la suma de los valores catastrales del contribuyente: 1,1 % hasta 100.000 euros, 1,5 % hasta 500.000 euros, 2 % hasta 1.000.000 euros y 3 % en adelante. También desde 2027, en el alquiler a familiares hasta el tercer grado, el rendimiento neto mínimo se calculará aplicando al valor catastral el porcentaje medio efectivo de imputación del contribuyente.

Exención por venta de viviendas vacías al sector público

Queda exenta la ganancia patrimonial por la transmisión onerosa de una vivienda a entes y sociedades públicas de vivienda social y asequible realizada entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, siempre que el valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros. La exención es total hasta 200.000 euros y decreciente hasta 800.000 euros, y la parte no exenta puede quedar exenta por reinversión en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión (véase el apartado 2.12). Es requisito ineludible que la vivienda haya estado desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores.

2.8. Impuesto sobre el Valor Añadido

Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, se introducen tres cambios en la Ley del IVA:

• Arrendamientos turísticos al 10 %: dejan de estar exentos, y tributan al tipo reducido del 10 %, los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados en los que el arrendador preste servicios propios de la industria hotelera o cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches. Se mantiene la exención si la vivienda es la residencia habitual del arrendador.
• Tipo superreducido del 4 %: se aplica a las entregas por promotores de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, con hasta dos plazas de garaje y anexos. También a las viviendas adquiridas por entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento de viviendas del Impuesto sobre Sociedades con bonificación del artículo 49 LIS, previa comunicación al vendedor.
• Obras de renovación y reparación al 10 %: el tipo reducido se extiende a las comunidades de propietarios y a las viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, cualquiera que sea el arrendador, siempre que el pago se realice por medios bancarios o electrónicos.

2.9. Tributos locales

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Con efectos para los periodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor, es decir, desde 2027, los ayuntamientos podrán exigir, mediante ordenanza fiscal:

• Recargos sobre viviendas desocupadas con carácter permanente (más de dos años sin causa justificada). Estos recargos pueden alcanzar el 50 %, el 100 % o más de la cuota líquida en función del periodo de desocupación, del número de inmuebles del titular y de si el municipio está en zona tensionada. Se enumeran las causas justificadas, entre ellas el traslado laboral, las obras, los litigios, la segunda residencia hasta cuatro años y la oferta en venta o alquiler en condiciones de mercado.
• Recargos sobre alojamientos de uso turístico en municipios de zonas tensionadas: hasta el 50 % de la cuota, el 100 % para titulares de dos o más y el 150 % para titulares de cuatro o más.

Plusvalía municipal (IIVTNU). Desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes máximos aplicables sobre el valor catastral del suelo según el periodo de generación, que oscilan entre 0,11 y 0,30.

2.10. Régimen de las SOCIMI

Para los periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2026 que no hubieran concluido el 1 de octubre, el gravamen especial sobre beneficios no distribuidos pasa a ser del 25 % cuando procedan del arrendamiento de viviendas o de cualquier cesión de uso de inmuebles residenciales, incluidos los turísticos. Para el resto de rentas se mantiene el 15 %.

El gravamen se reduce un 50 % si las viviendas destinadas a alquiler asequible representan más del 80 % del parque en alquiler, y un 100 % si, además, el beneficio no distribuido se reinvierte en tres años en ese tipo de vivienda. El umbral se aplica de forma escalonada: más del 60 % para los periodos de 2026 y más del 70 % para los de 2027. El gravamen se devenga con el acuerdo de aplicación del resultado y se autoliquida en dos meses.

2.11. Parque público, promoción asequible y financiación del acceso

• Concepto de vivienda asequible (art. 14): aquella cuyo precio de venta o alquiler, con todos sus gastos, no supera el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio.
• CASA 47: las viviendas que enajene la Entidad, o que se promuevan en suelos enajenados por ella, quedan sujetas a un precio máximo que se extiende a las sucesivas transmisiones y se inscribe en el Registro. Además, se regula la aportación masiva a CASA 47 de inmuebles del Estado y de la Seguridad Social.
• Promoción asequible: se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social y se refuerza la línea de avales ICO hasta 2.000 millones de euros para la promoción de alquiler social o asequible. Se crea también una línea de avales de 280 millones de euros para pymes de construcción industrializada, cuyos componentes podrán ser objeto de hipoteca mobiliaria.
• Línea TU CASA (art. 19): préstamos ICO complementarios a la hipoteca para la primera vivienda habitual, por el menor entre el 20 % del valor y 50.000 euros, al 0 % y sin comisiones, con carencia. Las viviendas financiadas quedan sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión, igual al de adquisición actualizado con el IPC, con constancia registral. Beneficiarios, límites e importe se fijarán por Acuerdo del Consejo de Ministros.
• Se habilita al Gobierno para regular en seis meses la certificación de los proveedores sociales de vivienda asequible y de las cooperativas.

2.12. Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y SIALP Financia Europa

El título VI incorpora a la Ley 6/2023 un nuevo título XI que regula un producto de ahorro con régimen fiscal propio en el IRPF (nuevo art. 95 ter LIRPF):

• Producto: cuenta de valores con subcuenta operativa, de titularidad única e intransmisible y con un máximo de una por contribuyente, ofrecida por entidades de crédito y empresas de servicios de inversión. Admite aportaciones solo en dinero, con un límite de 150.000 euros de aportaciones pendientes de recuperación. No admite financiación ni derivados.
• Activos elegibles: acciones cotizadas de sociedades del Espacio Económico Europeo (EEE), excluidas las SOCIMI, e IIC inscritas en un nuevo Registro de la CNMV. Estas deben invertir al menos el 70 % en el EEE y el 50 % en renta variable, con al menos un 35 % en renta variable del EEE, y quedan excluidas las SICAV.
• Fiscalidad: las ganancias se difieren hasta la disposición. En la parte atribuible a aportaciones con más de cinco años de antigüedad, quedan excluidas de gravamen al 100 % hasta 10.000 euros por contribuyente y al 20 % en el exceso.
• Modalidad Reinversión: para reinvertir el importe de ventas de vivienda acogidas a la exención del apartado 2.7, con un límite de 800.000 euros y solo con la exclusión del 20 %.
• SIALP Financia Europa: nuevo seguro de ahorro a largo plazo con aportaciones de hasta 10.000 euros anuales y al menos un 30 % en renta variable.

La comercialización de ambos productos queda condicionada a la aprobación de las órdenes ministeriales de información tributaria. Las IIC solo podrán incorporarse una vez inscritas en el Registro de IIC Elegibles, que la CNMV deberá crear en cuatro meses.

3. ANÁLISIS Y REPERCUSIONES

Un cambio de modelo para el alquiler temporal

La reforma más estructural es la integración de los arrendamientos temporales y por habitaciones en el régimen de vivienda de la LAU. La combinación de causa acreditable, carga de la prueba sobre el arrendador, efecto retroactivo y conversión automática en vivienda habitual tras dos renovaciones reduce drásticamente el margen de uso de estas fórmulas. En la práctica, ya no servirán para eludir el plazo mínimo de cinco o siete años ni la contención de rentas. Los contratos vigentes conservan su régimen, pero se extinguen a su vencimiento sin prórroga, por lo que es preciso planificar ahora su finalización o su reconversión.

Menor margen de gestión para el arrendador de vivienda habitual

El conjunto de medidas limita la rentabilidad y la flexibilidad del arrendador. Destacan la prórroga extraordinaria, el tope del 2 %, la supresión de la actualización en defecto de pacto, la prohibición de repercutir tributos y de exigir seguros de impago, y la facultad del inquilino de ejecutar reparaciones y descontarlas. En sentido contrario, la enervación extraordinaria a cargo de la Administración y el régimen de compensación de los desahucios suspendidos ofrecen al pequeño propietario una vía de cobro que antes no existía, aunque su eficacia dependerá de la respuesta de cada comunidad autónoma.

Un incentivo fiscal condicionado a la moderación de rentas

El nuevo artículo 23.2 LIRPF convierte la reducción por alquiler en un instrumento de política de precios, ya que la reducción es tanto mayor cuanto más se modera la renta respecto del contrato anterior. Para el propietario particular, la fecha del 1 de diciembre de 2026 es relevante: un contrato celebrado antes de esa fecha conserva el régimen anterior durante toda su vigencia. Conviene simular ambos escenarios antes de firmar nuevos contratos en las próximas semanas.

Inversores institucionales, SOCIMI y operadores turísticos

Los inversores profesionales concentran buena parte del impacto: la limitación de compras por debajo del 70 % del valor de tasación, la suspensión de desahucios sin compensación cuando el demandante tenga perfil especulativo, el gravamen del 25 % para las SOCIMI residenciales, el recargo de IBI para titulares de varias viviendas vacías y la protección del deudor en la cesión de carteras de crédito. Los operadores de pisos turísticos afrontan, por su parte, el paso del régimen de exención al IVA del 10 % desde diciembre, con repercusión en precios, facturación y liquidación, y los posibles recargos de IBI en zonas tensionadas.

Carácter provisional de la norma y cuestiones interpretativas

Como todo real decreto-ley, la norma debe someterse a la convalidación o derogación del Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días desde su promulgación (artículo 86 de la Constitución). Durante ese periodo, sus previsiones despliegan plenos efectos, pero con carácter provisional. Ello aconseja prudencia en la adopción de decisiones difícilmente reversibles.

Algunas previsiones presentan, además, dudas interpretativas que exigirán criterio administrativo o judicial. Entre ellas, el alcance de la «limitación» del artículo 1, cuyo ámbito subjetivo se describe de forma distinta en la exposición de motivos y en el articulado. También los plazos de la línea TU CASA, ya que el artículo 19 alude a préstamos «hasta 10 años» con carencia igual al plazo de la hipoteca y un máximo de 30 años. Por último, la aplicación temporal de la nueva deducción por alquiler al ejercicio 2026 y la coordinación entre la prórroga extraordinaria y la nueva redacción de los artículos 9 y 10 LAU.

4. CUADRO RESUMEN

5. ENTRADA EN VIGOR Y CONVALIDACIÓN

El Real Decreto-ley 26/2026 entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026, día siguiente al de su publicación en el BOE (disposición final undécima). Existen, no obstante, fechas de efectos diferenciadas:

• 1 de enero de 2026: imputación de rentas al 1,1 % (DA 55.ª LIRPF) y gravamen especial de las SOCIMI para los periodos no concluidos.
• 1 de diciembre de 2026: modificaciones del IVA, nuevos coeficientes de plusvalía municipal y fecha de referencia para el nuevo sistema de reducciones del IRPF.
• 1 de enero de 2027: imputación de rentas progresiva y rendimiento mínimo en alquileres a familiares.
• Pendiente de desarrollo: comercialización de la Cuenta Financia Europa y del SIALP Financia Europa (órdenes ministeriales) y condiciones de la línea TU CASA (Acuerdo del Consejo de Ministros).

Como real decreto-ley, la norma debe ser convalidada o derogada por el Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días desde su promulgación (artículo 86 de la Constitución). Hasta ese pronunciamiento, sus previsiones despliegan efectos con carácter provisional.

6. RECOMENDACIONES

A la vista del contenido de la norma, recomendamos a nuestros clientes:

• Propietarios de viviendas en alquiler: identificar los contratos cuyo vencimiento se produzca antes del 31 de diciembre de 2028 y verificar si el inquilino puede solicitar la prórroga extraordinaria. Revisar las actualizaciones de renta de los próximos meses conforme al tope del 2 % y al índice de referencia, y adaptar los modelos de contrato a la nueva redacción de la LAU: gastos, tributos, garantías, seguros y documento de finalización.
• Arrendadores de temporada o por habitaciones: revisar la cartera de contratos vigentes, documentar la causa de temporalidad de los nuevos contratos y planificar el tratamiento de los contratos que venzan, que se extinguirán sin prórroga. Comprobar también la suma de rentas en el alquiler por habitaciones.
• Nuevos contratos de vivienda habitual: valorar si conviene formalizarlos antes o después del 1 de diciembre de 2026, a la vista del régimen de reducciones del IRPF aplicable en cada caso.
• Operadores de viviendas turísticas: preparar la adaptación de precios, facturación y liquidación del IVA al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 y seguir la tramitación de las ordenanzas municipales de IBI.
• Fondos, SOCIMI y sociedades inmobiliarias: revisar las operaciones de adquisición en curso a la luz del artículo 1, cuantificar el impacto del gravamen del 25 % en el ejercicio 2026, analizar la conveniencia de adherirse a un Código de Buenas Prácticas y revisar los procedimientos de desahucio y las cesiones de carteras de crédito en curso.
• Tenedores de viviendas vacías: valorar la exención por venta a entes públicos de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2027 y preparar la acreditación de causas justificadas frente a futuros recargos de IBI.
• Con carácter general: seguir la tramitación parlamentaria de la norma antes de adoptar decisiones difícilmente reversibles, y conservar la documentación acreditativa de cualquier comunicación realizada durante este periodo.

Pueden ponerse en contacto con su consultor habitual en el despacho para cualquier duda o aclaración.