De acuerdo con la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), el arrendador/propietario podrá elevar la renta anual del contrato de arrendamiento (salvo pacto en contrario), cuando haga obras de mejora después del quinto año (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica).
Según la LAU, el arrendatario o inquilino debe soportar la realización de obras de mejora cuya ejecución no pueda diferirse razonablemente hasta el final del arrendamiento. Sería el caso, por ejemplo, de que la comunidad acordase sustituir la calefacción central por un sistema de calefacción individual. En este caso:
- Deben notificarse al arrendatario, con al menos tres meses de antelación, las obras que se van a realizar, su duración y el coste presupuestado. El arrendatario tendrá un mes para desistir del contrato (salvo si las obras no afectan de modo relevante a la vivienda).
- Si el inquilino no desiste, tiene derecho a una reducción de renta proporcional a la parte de vivienda de la que se vea privado durante las obras. Y si las obras obligan al arrendatario a realizar otros gastos, también puede exigir que el arrendador los abone.
Elevación de la renta por el arrendador/propietario
No obstante lo anterior, el arrendatario tiene derecho a aumentar la renta por mejoras si se cumplen determinados requisitos.
En concreto, la LAU establece que la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
Régimen transitorio de la norma:
- Si el contrato se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018, o entre el 24 de enero y el 5 de marzo de 2019, puede incrementar la renta si han pasado 3 años de contrato, salvo si se pactó lo contrario.
- Si el contrato se firmó entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, o a partir del 6 de marzo de 2019, el plazo sin poder incrementar la renta será de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 si es persona jurídica.
Atención. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
No se hace distinción entre obras de mejora en los elementos comunes o privativos. Es decir, que las obras de mejora pueden afectar tanto a elementos comunes como privativos. Se añade, eso sí, la precisión de que cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
El requisito de que hayan transcurrido 5 años de duración del contrato de arrendamiento, o de 7 en caso de tratarse de un arrendador persona jurídica, cede ante el acuerdo de las partes de realizar obras de mejora en la vivienda arrendada. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
¿Cuándo se produce la elevación de la renta?
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
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