El alquiler de un local (no se puede aplicar a residencias) está en su derecho a cobrar del arrendador o bien dueño una indemnización al final del contrato si se dan una serie de requisitos, entre otros muchos, si a lo largo de los últimos 5 años ha efectuado una actividad comercial de venta al público. Puede eludir este peligro pactando la renuncia a esta indemnización.
Del artículo treinta y cuatro de la actual Ley de Alquileres Urbanos (LAU) establece que si no existe acuerdo en el contrato, el inquilino va a tener derecho a una indemnización por extinción del alquiler de local de negocio (no se puede aplicar a residencias), siempre que se den los requisitos que apunta la propia regla.
Requisitos para cobrar la indemnización por clientela
Que no se haya renunciado de forma expresa en el contrato al percibo de esta indemnización por la parte del inquilino. La normativa deja que las partes en el contrato puedan acordar lo que consideren pertinente siempre y cuando no sea contrario a las leyes, a la ética ni al orden público. O sea, si se ha pactado la renuncia del derecho a percibir esta indemnización, no va a caber entonces su reclamación.
Que haya estado efectuando en el local una actividad comercial de venta al público a lo largo de los últimos 5 años.
Atención. Los contratos de alquiler de empleo diferente del de residencia cuyo objeto haya sido el alquiler de guardes, oficinas, etcétera, quedan excluidos, al no desarrollarse en ellos actividad “comercial de venta al público”.
Que el contrato de alquiler se extinga por el cumplimiento del plazo pactado. No se cumple este requisito, por lo tanto, si el arrendador soluciona el contrato por el hecho de que el inquilino deja de abonar la renta, o bien el inquilino ha renunciado de forma voluntaria del contrato si bien llevara en exactamente el mismo más de 5 años.
Asimismo es preciso que, 4 meses ya antes de la finalización del contrato, el inquilino haya comunicado al arrendador su voluntad de renovar el contrato por un plazo mínimo de 5 años más y por una renta de mercado.
Atención. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de acuerdo, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización ¿De qué manera se determina?
Si tras reunir todos y cada uno de los requisitos precedentes, el arrendador comunica su deseo de no prorrogar el contrato de alquiler, el inquilino va a tener derecho a una indemnización cuya cuantía se determinará de la próxima forma, conforme 2 supuestos:
Si el inquilino o bien inquilino iniciara en exactamente el mismo ayuntamiento, en los seis meses siguientes a la finalización del contrato de alquiler, el ejercicio de exactamente la misma actividad a la que viniese estando dedicada, la indemnización entenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida respecto a la que tuviese en el local precedente, calculada respecto a la habida a lo largo de los seis primeros meses de la nueva actividad.
Si el inquilino iniciara en los seis meses siguientes a la extinción del alquiler una actividad diferente o bien no iniciara actividad alguna, y el arrendador o bien un tercero desarrollan en la finca en el mismo plazo exactamente la misma actividad o bien una similar a la desarrollada por el inquilino, la indemnización va a ser de una mensualidad al año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Atención. La LAU procurar compensar vía indemnización, el aprovechamiento que el arrendador o bien un tercero puedan tener sobre la clientela que el viejo inquilino se había ganado a lo largo del tiempo que estuvo ejercitando su actividad comercial en ese sitio.
Si es dueño y arrienda un local a fin de que el inquilino realice una actividad de venta al público, no olvide incluir la renuncia del inquilino a cobrar una indemnización por clientela. En caso contrario, podrían demandarle esa indemnización al final del contrato si se cumplen ciertos requisitos demandados por la LAU.
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