Muchos propietarios no residentes se sorprenden al descubrir que, aunque su inquilino deje de pagar, Hacienda sigue exigiendo que se declaren esas rentas en el modelo 210 del IRNR. Una reciente resolución del TEAC recuerda que el criterio es claro: lo que importa no es si se cobró, sino si la renta era exigible.
Uno de los problemas más frustrantes para cualquier propietario que alquila un inmueble es enfrentarse al impago de rentas. La situación se complica todavía más cuando el arrendador reside fuera de España y, además del desgaste judicial que supone un desahucio, debe atender a sus obligaciones fiscales en nuestro país. La pregunta surge de forma inevitable: ¿tengo que declarar ingresos que nunca he cobrado?
La respuesta, aunque pueda parecer chocante, es afirmativa. La normativa del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y la doctrina reciente del Tribunal Supremo y del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirman que lo relevante no es el dinero efectivamente recibido, sino la exigibilidad de la renta. Dicho de otro modo, si el contrato fijaba que el inquilino debía pagar en un determinado momento, esa renta se considera rendimiento inmobiliario, aunque el arrendatario se haya quedado en la vivienda sin abonar ni un euro.
Este criterio, que puede resultar difícil de asimilar desde una lógica práctica, responde a la forma en que nuestra legislación configura la tributación de los arrendamientos: el arrendador debe declarar los importes que tiene derecho a exigir, y no únicamente aquellos que el inquilino haya satisfecho.
TEAC
El TEAC en su resolución 1522/2022, de 24 de junio de 2025) parte de una situación bastante habitual: una propietaria, residente en Suiza, tenía alquilado un inmueble en España. Presentó el modelo 210 del IRNR declarando los ingresos correspondientes a 2018 y 2019, pero después pidió rectificar esas autoliquidaciones porque el inquilino había dejado de pagar. De hecho, interpuso un procedimiento de desahucio que terminó en sentencia favorable.
La cuestión era sencilla de formular pero compleja de resolver: ¿tiene que tributar un no residente por rentas que nunca ha cobrado?
La normativa del IRNR (artículos 13 y 24 TRLIRNR) establece que los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos en España por un no residente tributan aquí, aunque el propietario viva fuera.
Según la LIRPF, que sirve de referencia, se consideran rendimientos íntegros los importes que el arrendador puede exigir al inquilino, con independencia de que este cumpla o no con el pago.
- Atención. Hacienda no aplica el criterio de caja (cobrado) sino el criterio de devengo/exigibilidad. Si el contrato establece que el inquilino debía pagar, esa renta se declara aunque el dinero no haya entrado en la cuenta.
La propietaria alegaba que, al no haber percibido nada, lo declarado eran ingresos ficticios y, por tanto, solicitaba la devolución. Sin embargo, la Administración recordó que incluso había una sentencia judicial reconociendo su derecho a cobrar esas cantidades, lo cual refuerza la idea de que eran exigibles.
- Atención. Solo en casos muy concretos (por ejemplo, cuando el derecho al cobro está pendiente de resolución judicial sobre su existencia o cuantía, art. 14.2 LIRPF) puede diferirse la imputación. Si lo que existe es simplemente un impago, se tributa igualmente.
Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en la STS 1467/2021 (14 de diciembre de 2021), ya había dejado claro que el impago del alquiler no libera al arrendador de su obligación de declarar. Esa doctrina se aplica tanto a residentes como a no residentes.
Ejemplo
Imaginemos a Marco, residente en Suiza, con un piso en Valencia arrendado por 1.000 € al mes. El contrato establece el pago mensual, pero el inquilino deja de pagar desde enero de 2024.
- Lo que espera Marco: declarar solo lo efectivamente cobrado (es decir, nada desde enero).
- Lo que exige Hacienda: declarar cada mensualidad de 1.000 € como rendimiento del capital inmobiliario en el modelo 210, trimestre a trimestre.
- Si interpone un desahucio y la sentencia reconoce el derecho a percibir las rentas, estas se consideran igualmente rendimientos imputables al período en que fueron exigibles.
- Resultado: Marco deberá ingresar en España el 24 % sobre esas rentas no cobradas, sin posibilidad de rectificar, salvo que acreditase ser residente en la UE/EEE y pudiese aplicar deducciones específicas (no aplicable a Suiza).
La cuota del IRNR puede ser elevada porque no se permite deducir gastos ni pérdidas de impago si se reside fuera de la UE/EEE. Esto puede suponer un coste añadido para el propietario extranjero.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
