No siempre es evidente quién debe responder cuando un negocio ocupa una zona común. La autorización municipal y el permiso de la comunidad no son lo mismo, y esta diferencia es clave. El uso de elementos comunes por negocios genera conflictos recurrentes que ahora tienen un criterio claro. Se lo explicamos…
Cuando un bar (o cualquier negocio) coloca mesas, sillas o mobiliario en una zona que pertenece a la comunidad, la pregunta es siempre la misma: ¿a quién puede reclamar la comunidad… al propietario del local o al inquilino que lo explota?
El Tribunal Supremo en su sentencia 42/2026 de 20 de enero de 2026 lo deja bastante claro: se puede demandar a ambos, porque quien está ocupando materialmente el elemento común -y puede retirarlo- también debe estar en el pleito o juicio.
- Atención. Si el mobiliario es del inquilino, tiene sentido que la condena le alcance directamente, porque así la sentencia se puede ejecutar de verdad.
¿A quién puede demandar la comunidad?
Aunque las obligaciones típicas de la Ley de Propiedad Horizontal se dirigen al propietario, en este caso el Supremo confirma que el arrendatario puede ser demandado si es quien ocupa la zona común con su terraza.
Dicho de forma llana: si tú lo pones, tú lo quitas (sin perjuicio de lo que responda el propietario frente a la comunidad).
No vale esconderse detrás del «yo solo soy inquilino» cuando el uso lo está realizando quien explota el negocio.
Licencia municipal no es lo mismo que autorización de la comunidad
Esto es un clásico. Un negocio puede tener autorización municipal para terraza, pero eso no convierte automáticamente una zona comunitaria en espacio disponible.
La sentencia recuerda la idea práctica: hay dos planos distintos:
- El administrativo (licencia)
- Y el comunitario (autorización de la finca)
Si la comunidad revoca el consentimiento (o no lo concede), la terraza en elemento común puede quedar fuera.
- Atención. La licencia del Ayuntamiento no «cura» la falta de permiso comunitario para usar un elemento común.
Impugnación del acuerdo de la comunidad
Otro punto muy útil: cuando hay un acuerdo comunitario (por ejemplo, retirar una autorización de terraza), ese acuerdo tiene que impugnarse en plazo por quien está legitimado.
Y aquí viene lo importante: quien suele estar legitimado para impugnar es el propietario (no el inquilino). Si el propietario no mueve ficha, el acuerdo se vuelve firme y después es mucho más difícil discutirlo «por la puerta de atrás».
- Atención. Si es propietario de un local y le afecta un acuerdo, no lo deje pasar «a ver qué ocurre», porque luego la defensa se estrecha.
¿Qué deben hacer comunidades y negocios?
Si representas a una comunidad de propietarios
- Documenta el acuerdo y comunícalo bien.
- Requiere por escrito la retirada.
- Si no se cumple, plantea la demanda incorporando a propietario e inquilino para que la solución sea ejecutable.
Demandar solo al propietario puede complicar la ejecución si quien tiene el mobiliario y lo usa cada día es el arrendatario.
Si es propietario de un local
- Si un acuerdo le perjudica, valore impugnarlo en plazo.
- No lo deje en manos del inquilino: el inquilino normalmente no puede impugnar por sí solo.
Si no impugnas, el acuerdo puede quedar firme y arrastrar después al inquilino, aunque proteste.
Si explota un bar como inquilino
- No des por hecho que «siempre se ha hecho así» te protege.
- Si llega un requerimiento, no lo ignores: puede acabar en condena directa.
Si sigue ocupando tras el aviso, el pleito se endurece y la comunidad gana fuerza.
Este tipo de conflictos, cuando se dejan «cocer», acaban siendo más caros y más tensos de lo necesario. La diferencia entre resolverlo con orden o terminar en una sentencia suele estar en lo básico: acuerdos claros, notificaciones bien hechas y una estrategia procesal que no deje fuera a quien realmente está ocupando el espacio.
Si necesita revisar un caso (acuerdo de junta, notificación, burofaxes, licencia municipal, plano de la zona común, contrato de arrendamiento o estatutos), lo habitual es que en una primera revisión podamos decirle si la comunidad está bien armada para reclamar o si el negocio aún está a tiempo de reconducirlo sin meterse en un procedimiento largo.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
