La prórroga de la suspensión de desahucios vuelve a estar sobre la mesa, pero esta vez con cambios relevantes que alteran el equilibrio entre protección social y derechos de los propietarios. Entender bien el nuevo escenario es clave para evitar errores costosos. Tras el fracaso parlamentario del RDL 16/2025, el Gobierno ha optado por rehacer el escudo social mediante un nuevo Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero.
El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, vuelve a prorrogar la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, manteniendo el núcleo del régimen excepcional iniciado en 2020.
Sin embargo, esta prórroga no es neutra. Por primera vez desde que existe el llamado escudo social, se introduce un elemento que excluye a determinados supuestos de la suspensión, incluso cuando el inquilino es vulnerable.
Ese cambio lo altera todo.
1. Qué se prorroga y hasta cuándo
La suspensión de los desahucios y lanzamientos queda prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2026, en los mismos términos generales que venían aplicándose desde el RDL 11/2020, pero con ajustes relevantes.
Importante:
- El procedimiento judicial no se paraliza.
- Puede haber sentencia firme.
- Lo que se suspende es la ejecución del lanzamiento.
Atención. Muchas personas creen que «no puede haber desahucio». En realidad, el desahucio sigue su curso, lo que se aplaza es el momento final.
2. La gran novedad de 2026 pequeños propietarios fuera de la suspensión
La principal modificación afecta a los desahucios por impago del alquiler.
A partir del RDL 2/2026, no procederá la suspensión del lanzamiento cuando el arrendador sea titular de dos o menos viviendas, aunque el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad.
Este elemento se suma a otros ya existentes, como la vulnerabilidad económica del propio propietario.
Es un giro relevante respecto a prórrogas anteriores.
- Atención. Muchos pequeños propietarios asumen que la suspensión les afecta igual que a grandes tenedores. Ya no es así.
3. Qué ocurre entonces con los inquilinos vulnerables
La norma no deja desprotegidas a las personas vulnerables, pero traslada el foco.
Cuando el propietario tenga dos o menos viviendas, la suspensión no opera, y corresponde a los servicios sociales la búsqueda de una alternativa habitacional de emergencia, que debe abordarse «de forma prioritaria».
Esto cambia la dinámica del procedimiento y el papel de la Administración.
La prioridad social no equivale a una solución inmediata. El tiempo juega un papel clave.
4. Supuestos que sí siguen protegidos
La suspensión se mantiene, entre otros, en los siguientes casos:
- Desahucios por impago cuando la vivienda pertenezca a grandes tenedores o personas jurídicas.
- Supuestos de ocupación sin título cuando concurran situaciones de vulnerabilidad (violencia de género, dependencia, menores a cargo) y la vivienda sea de titulares de más de diez inmuebles.
En estos casos, el juez debe valorar el conjunto de circunstancias y los informes sociales.
- Atención. La suspensión no es automática. Cada expediente exige acreditar la vulnerabilidad conforme a criterios muy concretos.
5. Procedimientos ya suspendidos continuidad automática
Para evitar un vacío jurídico tras la caída del RDL 16/2025, el RDL 2/2026 establece que los procedimientos que ya estaban suspendidos a 27 de enero de 2026 continúan suspendidos, sin necesidad de presentar una nueva solicitud.
Esta disposición transitoria aporta continuidad y evita colapsos procesales.
- Atención. No revisar el estado exacto del procedimiento puede llevar a actuaciones innecesarias o fuera de plazo.
6. Compensaciones a propietarios lo que sigue vigente
Se mantiene la posibilidad de que los arrendadores afectados por la suspensión soliciten compensaciones económicas, con plazo abierto hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que concurran los requisitos legales.
El Gobierno ha reforzado este sistema con avales y dotación presupuestaria, aunque su aplicación práctica sigue siendo desigual.
Las compensaciones no son automáticas y requieren una tramitación cuidadosa y documentada.
7. Un contexto político inestable y un riesgo añadido
El RDL 2/2026 debe ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días, y a día de hoy no cuenta con apoyos garantizados.
Esto introduce un factor de incertidumbre adicional para propietarios, inquilinos e inversores en alquiler.
Tomar decisiones patrimoniales sin contemplar este riesgo parlamentario es cada vez menos recomendable.
En este nuevo escenario, ya no basta con saber si hay o no suspensión. Hay que analizar:
- El perfil del propietario.
- El número real de viviendas.
- La situación económica de ambas partes.
- El momento procesal exacto.
- La estrategia más adecuada (procesal, social o negociada).
Cada caso es distinto y una lectura genérica de la norma conduce a errores.
En 2026, alquilar sin asesoramiento jurídico actualizado es asumir un riesgo innecesario, tanto si se es propietario como inquilino.
La prórroga de la suspensión de desahucios sigue vigente, pero ya no protege a todos por igual. El RDL 2/2026 introduce matices que exigen revisar contratos, procedimientos y estrategias. Gestionarlo bien permite evitar bloqueos, recuperar seguridad jurídica y tomar decisiones con información real, no con titulares.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
