Cuando una empresa compra a otra un inmueble ya utilizado, el tratamiento en IVA puede cambiar completamente según una decisión clave: mantener la exención o renunciar a ella. Un simple detalle —si el inmueble es “segunda entrega” y el comprador tiene derecho a deducir— puede marcar miles de euros de diferencia entre pagar IVA o Transmisiones Patrimoniales.
Puede ocurrir que su empresa compre a otra un inmueble registralmente vivienda, pero catastralmente oficina y con uso real de oficina, para destinarlo a una actividad sujeta y no exenta de IVA.
¿Hay exención por segunda entrega?
Sí, en principio (art. 20.Uno.22º LIVA): las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas. Aquí hablamos de un inmueble ya usado por su propietario/arrendatario; no es primera entrega del promotor.
¿Se puede renunciar a la exención?
Sí (art. 20.Dos LIVA), si el comprador es sujeto pasivo y tiene derecho a deducir el IVA (total o parcial) por el destino del inmueble. La renuncia debe comunicarse fehacientemente y el comprador debe declarar por escrito su condición de sujeto pasivo con derecho a deducir (art. 8 RIVA).
Efecto de la renuncia: inversión del sujeto pasivo
Si hay renuncia, se activa la inversión del sujeto pasivo en inmuebles (art. 84.Uno.2º.e), segundo guion):
- El vendedor no repercute IVA.
- El comprador se autorepercute el IVA en su modelo 303 (soporta y, si tiene derecho, deduce en el mismo periodo). Suele ser neutral en caja para quien deduce al 100%.
¿Importa que el Registro diga «vivienda» y el Catastro/uso digan «oficina»?
Para la exención del 20.Uno.22º LIVA, lo decisivo es primera vs. segunda entrega; la calificación registral o el uso afectan a otros aspectos (tipos, TPO/AJD, licencias, compatibilidad urbanística), pero no anulan por sí solos la exención de segunda entrega.
Si renuncias y el destino es una actividad sujeta y no exenta, aplicarás tipo general 21% bajo inversión (salvo supuestos muy específicos que no encajan aquí).
Entre empresarios, la transmisión de un inmueble está sujeta a IVA (arts. 4 y 5 LIVA). La pregunta no es «si tributa por IVA», sino cómo: exenta por segunda o ulterior entrega o sujeta y no exenta si se renuncia a esa exención.
Ejemplo
- Precio pactado del inmueble: 600.000 €.
- Vendedor: sociedad inmobiliaria. Comprador: sociedad que destinará el inmueble a consultoría (actividad sujeta y no exenta de IVA).
- Es segunda entrega (inmueble ya usado).
- El comprador tiene derecho a deducción 100%.
Escenario A – No renunciar a la exención
- IVA: exento por 20.Uno.22º → no se repercute IVA.
- TPO: la operación va a TPO (tipo según CA; p. ej., 6-10%). Si tomamos 7% orientativo: 42.000 € de impuesto no deducible.
- AJD: puede devengarse por la escritura con cuantía (tipo autonómico).
- Caja del comprador: desembolsa 600.000 + TPO (+ AJD). El TPO no se recupera.
Escenario B – Renunciar a la exención e inversión del sujeto pasivo
- Renuncia formal del vendedor + declaración del comprador (art. 8 RIVA).
- IVA: inversión del sujeto pasivo → el vendedor no repercute IVA; el comprador autorepercute 21% (126.000 €) y lo deduce íntegramente en el mismo 303.
- TPO: no procede por quedar sujeta y no exenta a IVA.
- AJD: puede devengarse por la escritura (según CA).
- Caja del comprador: paga 600.000 € (más AJD, si aplica). Sin TPO y sin coste de IVA por neutralidad.
Si el comprador deduce al 100%, renunciar y aplicar inversión suele ser financieramente más eficiente (ahorra TPO y evita coste fiscal no recuperable).
Si el comprador no deduce o deduce parcialmente, hay que simular: a veces conviene mantener la exención (y asumir TPO) para no «comerse» un IVA no deducible.
Checklist para decidir
- ¿Es segunda entrega? Sí → exención disponible.
- ¿El comprador deduce? Sí, total/parcial → se puede renunciar.
- ¿Se ha formalizado la renuncia y la declaración del comprador? Todo por escrito y previo o simultáneo a la entrega.
- ¿Se ha valorado el impacto de TPO vs. IVA con inversión y el AJD? Simulación antes de firmar.
- ¿Uso y licencias compatibles con la actividad prevista? Evita sorpresas extra-fiscales.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
