La nueva ley hipotecaria se ha anunciado en el BOE del 29 de abril de 2019. Se han publicado el Real Decreto y la Orden desarrolladoras de la Ley 5/2019. Ésta última será la reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Con entrada en vigor ambos para el 16 de junio de 2019 (salvo excepciones), coincidiendo así con la fecha en la que será aplicable la ley, el BOE ha publicado el Real Decreto 309/2019 por el que se desarrolla parcialmente la nueva Ley Hipotecaria y la Orden ECE/482/2019 por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
¿Qué dice la nueva ley hipotecaria?
En concreto, el RD 309/2019 establece los requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento y para el registro de los prestamistas inmobiliarios; las obligaciones de información del prestamista inmobiliario al prestatario y la utilización de medios telemáticos en la remisión de documentación por el prestamista; el intermediario de crédito inmobiliario o representante designado al notario. Asimismo, determina las características exigibles al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito, y sus condiciones.
Atención. El Real Decreto entrará en vigor el 16 de junio de 2019. A excepción de lo previsto en la disposición transitoria segunda, el apartado segundo de la disposición derogatoria única y la disposición final segunda. Estas entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE.
Por su parte, la Orden ECE/482/2019 establece los criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación con la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. También los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista; intermediario de crédito o representante designado y los plazos. Por último, los términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.
Atención. Esta orden entrará en vigor el día 16 de junio de 2019, subsistiendo hasta esta fecha la obligación de facilitar la ficha de información personalizada (FIPER). A excepción de la Ficha de advertencias estandarizadas y Conocimientos y competencia aplicables al personal al servicio del prestamista de crédito inmobiliario; intermediario de crédito inmobiliario o representante designado. Estas entrarán en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOE.
Servicios de asesoramiento
- El servicio de asesoramiento prestado constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios y será objeto de un contrato específico.
- Únicamente cuando se preste el servicio de asesoramiento podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual las expresiones «asesor»; «asesoría», «asesoramiento» o términos que resulten en la práctica análogos.
- El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que ofrezca préstamos inmobiliarios y no ofrezca servicio de asesoramiento deberá:
- Señalar de forma expresa y clara en forma de información precontractual adicional que no está prestando el servicio de asesoramiento.
- No incluir los vocablos «asesorar», «asesor», «asesoría», «asesoramiento» o términos que en la práctica resulten análogos en la publicidad. Tampoco en la información precontractual ni en el contrato de préstamo inmobiliario. Salvo para indicar de forma clara y directa que ese servicio no se incluye entre los servicios que se prestan o van a prestarse.
- El asesor que reciba retribución o cualquier forma de ventaja, directa o indirecta, o vinculada o no con los servicios de asesoramiento, de algún prestamista o de un tercero distinto de la persona asesorada, deberá señalar expresamente en el contrato de asesoramiento este hecho, la periodicidad con la que el asesor vaya a recibir la ventaja del prestamista o del tercero y su cuantía. Si no se hubiese pactado cuantía expresa, la fórmula o criterio empleado para determinarla.
- En ningún caso se entenderá que un prestamista de crédito inmobiliario está ofreciendo un servicio de asesoramiento, en los términos previstos en este artículo, en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los del propio prestamista.
¿Qué requisitos debe cumplir el prestamista?
- Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado. Además presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas. Deberá asesorarle sobre las condiciones jurídicas y económicas.
- No percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.
Únicamente cuando se cumplan los requisitos establecidos anteriormente podrá emplearse en la publicidad, en la información precontractual o en el contrato de asesoramiento el adjetivo «independiente» tras las expresiones «asesor»; «asesoría», «asesoramiento» o términos que resulten en la práctica análogos.
Requisitos para la inscripción en el registro de los prestamistas de crédito inmobiliario
- Si cuentan con los procedimientos escritos. Así como con la capacidad técnica y operativa, para el adecuado cumplimiento de los requisitos de evaluación de la solvencia del prestatario y potencial prestatario a que se refiere el artículo 11. Y de información al prestatario referidos en las letras a), b) d) y f) del artículo 35.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
- Que dispongan de medios internos adecuados para la resolución de las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios o garantes que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos. Y que deriven de presuntos incumplimientos de la nueva Ley Hipotecaria, de 15 de marzo. De sus normas de desarrollo, de los estándares o de las buenas prácticas y usos financieros que resulten aplicables.
- Deben haber designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias conforme a lo previsto en el artículo 35.1 del Reglamento de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo.
- Que dispongan de un plan de formación en los conocimientos y competencias a que se refiere el artículo 16 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
¿Qué verificará la autoridad competente?
Respecto de las personas físicas establecidas como prestamistas de crédito inmobiliario o de los administradores de un prestamista de crédito inmobiliario con forma de persona jurídica, que:
- Dispongan del nivel de conocimientos y competencia a que se refiere el artículo 16 de la nueva Ley Hipotecaria, de 15 de marzo.
- Posean reconocida honorabilidad comercial y profesional, de conformidad con lo previsto en el artículo 30 del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
- Carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras.
- No hayan sido declarados con anterioridad en concurso de acreedores calificado como culpable, salvo que hayan sido rehabilitados.
Información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del préstamo
La información que, por estar prevista en el contrato de préstamo o en disposición normativa, deba ser facilitada al prestatario tras la firma del contrato para permitir su seguimiento, deberá cumplir las siguientes características:
- Reflejar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
- No destacar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.
- Resultar oportuna y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
- No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante.
Información periódica:
Los prestamistas de crédito inmobiliario facilitarán a los prestatarios en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se expresarán con claridad y exactitud:
- El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
- Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
- Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
- Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados.
Atención. Los prestamistas de crédito inmobiliario remitirán a los prestatarios, durante el mes de enero de cada año, una comunicación en la que, de manera completa y detallada, se recoja la información sobre comisiones y gastos devengados, y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante el año anterior.
Información sobre modificaciones del tipo de interés aplicable:
En los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable al préstamo el prestamista informará al prestatario de dicha modificación con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Dicha información incluirá: a) La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación; b) El importe de cada uno de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés; c) Los detalles correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.
Información en caso de herencia:
Los prestamistas inmobiliarios deberán facilitar la información que permita a los sucesores de un prestatario, fiador o garante, una vez acreditada tal condición por cualquier medio admisible en Derecho, conocer el estado del préstamo inmobiliario frente a aquél al tiempo del fallecimiento del causante.
En ningún caso podrá exigirse la acreditación de la aceptación de la herencia a los efectos del suministro de la información a la que se refiere el párrafo anterior.
Requisitos de forma e información resaltada de las comunicaciones durante la vigencia del préstamo:
Toda comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero. Estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles. Especialmente para las personas con discapacidad. Deberá redactarse de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio. O en cualquier otra lengua acordada entre las partes.
Con la finalidad de mejorar la comprensión por los prestatarios, fiadores o garantes de los elementos esenciales de la información recibida, la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa mediante orden o, con su habilitación expresa, el Banco de España podrá:
- Establecer modelos normalizados, con un formato específico, electrónico o no, y con el tipo de letra o contenido especialmente resaltados.
- Determinar cuáles pueden presentarse o enviarse de forma agrupada.
Medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario
El RD 309/2019 también regula los medios telemáticos seguros empleados para la remisión al notario de la documentación relativa a la información general, precontractual y personalizada. Quedarán sujetos a los siguientes principios:
- Deberán en todo momento asegurar la conexión con la totalidad de los notarios, en garantía del derecho a la libre elección.
- Tendrá que permitir al prestatario mediante la exhibición del documento de identidad expedido a tal fin por autoridad competente, elegir en cualquier momento al notario que proceda a autorizar el acta, que será el mismo que, en su caso, proceda a autorizar la escritura de préstamo con garantía real inmobiliaria.
- Deberán posibilitar el acceso permanente y la descarga o extracción de la documentación necesaria por dicho notario.
- Estarán obligados a permitir al notario comprobar fehacientemente la fecha en que se incorporaron a la aplicación los documentos firmados por el prestatario.
Mecanismos de autenticación
Las plataformas que deberán emplear el prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los notarios deberán disponer de mecanismos de autenticación que garanticen:
- La exclusividad de su uso;
- La identidad del usuario;
- La integridad, autenticidad y no repudio de los mensajes mediante su firma con certificados electrónicos cualificados que incorporen además una marca de tiempo. Ésta debe acreditar indubitadamente la fecha de cada comunicación. En particular de la remisión de cada uno de los documentos firmados por el prestatario;
- La trazabilidad de las comunicaciones y documentos intercambiados entre prestamista y notario;
- El uso de medidas de seguridad proporcionales y suficientes que aseguren la privacidad de los datos personales de los prestatarios. Mediante un canal de comunicación cifrado con prevención y detección de intrusos, monitorización de eventos y cifrado de copias de seguridad, y
- La disposición de sistemas de auditoría avanzados sobre las acciones de acceso, modificación y eliminación de toda información relacionada con el servicio.
Corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) la inspección de las plataformas empleadas por el prestamista; intermediario de crédito o representante designado y los notarios. En particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos en este real decreto y demás disposiciones aplicables.
Seguro de responsabilidad civil o aval bancario de los intermediarios de crédito de acuerdo a la nueva ley hipotecaria
El importe mínimo del seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de que deben disponer los intermediarios de crédito inmobiliario conforme a lo previsto en el artículo 36.1 de la nueva Ley Hipotecaria, de 15 de marzo, será el establecido en el Reglamento Delegado (UE) No 1125/2014, de la Comisión, de 19 de septiembre de 2014, por el que se complementa la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, en lo relativo a las normas técnicas de regulación del importe mínimo del seguro de responsabilidad civil profesional u otra garantía comparable de que deben disponer los intermediarios de crédito.
Ese seguro o aval bancario deberá cubrir las responsabilidades derivadas del incumplimiento de los deberes de información a los prestatarios. Las excepciones que puedan corresponder al asegurador contra el intermediario de crédito asegurado, en ningún caso serán aplicables al prestatario. No obstante, en el caso de los intermediarios de crédito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario puede ser aportado por un prestamista. Esto se da cuando nombre el intermediario de crédito esté facultado para actuar.
Otras novedades de la nueva ley hipotecaria
Se desarrolla la ficha de información precontractual (FIPRE) y la regulación del contenido de la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), el índice aplicable para el cálculo del valor del mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés. Y los términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.
Establece los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado, así como de los intermediarios que sean personas físicas y, en el caso de que sean personas jurídicas, de sus administradores. Se establecen los conocimientos con que se debe contar, los tipos de formación, y los detalles sobre cómo deber ser impartida, y las políticas y procedimientos internos de las entidades en este ámbito.
También se regula la posibilidad de vincular a los préstamos inmobiliarios la apertura o mantenimiento de cuentas de pago o ahorro.
La nueva ley hipotecaria en la hipoteca inversa
También se desarrolla la figura de la hipoteca inversa. Esta tiene actualmente un régimen específico de protección recogido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre que incluye su propia ficha de información precontractual (FIPRE) y su propia ficha de información personalizada (FIPER), dadas sus características singulares respecto a los préstamos hipotecarios, al combinar un elemento de préstamo con otro de renta vitalicia basada en un cálculo actuarial. Sin embargo una parte de su régimen estaba basado en remisiones a disposiciones de la Orden que regulaban los préstamos hipotecarios y que ahora han perdido vigencia con la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, de 15 de marzo, que no se aplica a las hipotecas inversas. Así se realizan las modificaciones necesarias con el fin de eliminar todo atisbo de inseguridad jurídica.
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