El Tribunal Supremo estima que es nula la cláusula que impone al consumidor el pago de todos y cada uno de los gastos:
(los del notario, gestoría, tasación de la residencia, Registro de la Propiedad, y los de actos jurídicos documentados…) relacionados con la escritura de formalización de la hipoteca, lo que deja abierta la posibilidad de demandar, en su caso, a los usuarios que tengan o bien haya tenido un préstamo hipotecario, a pedir la devolución de lo satisfecho.
Últimamente se ha dado a conocer, y de la que se ha hecho eco diferentes medios, la sentencia del Tribunal Supremo de veintitres de diciembre de dos mil quince, que considera como jurisprudencia que son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos y cada uno de los costos derivados de la concertación del contrato a consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en ciertos hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Esta sentencia se ha dictado con relación a el modelo de hipoteca usado por una entidad de finanzas (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria). Sin embargo, este modelo es muy afín a los empleados por cualquier otra entidad, con lo que los razonamientos indicados van a poder aducirse en reclamaciones futuras.
Atención. Esta sentencia del Tribunal Supremo ha sido seguida por otros Juzgados, como el de Granollers (Barna) y el de Oviedo; asimismo se han pronunciado las Audiencias Provinciales de Zaragoza y de Pontevedra.
Las entidades financieras acostumbran a incluir una cláusula similar a esta:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos y cada uno de los tributos, comisiones y gastos causados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o bien cualquier cambio que suponga perturbación de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo del mismo modo a su cargo las primas y demás gastos pertinentes al seguro de daños, que la parte prestataria se fuerza a tener vigente…”.
En relación con dichas cláusulas el Tribunal Supremo apunta que resulta atractiva la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos y cada uno de los costos derivados de la concertación de un contrato, reemplazando y a veces infringiendo, reglas legales con previsiones diferentes a este respecto.
El Tribunal Supremo estima que esta clase de cláusulas producen un desequilibrio y, por lo tanto, se consideran exageradas conforme con el artículo ochenta y nueve de la Ley General para la Defensa de los Usuarios y Usuarios, que apunta que en cualquier caso tienen la consideración de cláusulas desmesuradas, la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. Particularmente, en la compra y venta de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor tiene que cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o bien su división y cancelación).
b) La estipulación que fuerce al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o bien imponga penalizaciones en los presuntos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la residencia, cuando esta haya de ser entregada en condiciones de habitabilidad.
Los pagos cuestionados son los del notario, los de escritura del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, los de gestoría y los de actos jurídicos documentados, los que, como apunta el Tribunal Supremo, han de ser satisfechos por el banco.
Se trata de supuestos de nulidad de pleno derecho y, por consiguiente, resulta intrascendente que el contrato de préstamo se halle ya amortizado o bien no actual.
Conforme nuestro ordenamiento jurídico las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (no prescriben). Tan solo en caso de que su banco sea el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria si hay prescripción de la reclamación de cuatro años (diciembre de dos mil veinte).
Le asistimos a examinar si puede aplicar en su caso específico los razonamientos usados por el Tribunal Supremo, siendo clave que exista esa cláusula, que es desmesurada y nula, puesto que si no la hay puede comprenderse que hubo una negociación entre la entidad y el usuario. Mas si no se acredita que la cláusula se discutiera con el consumidor, se va a poder comprender que se impuso unilateralmente, y en un caso así se puede demandar por considerarse nula.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o bien aclaración que puedan tener a este respecto.
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